Em Portugal, é extraordinariamente comum fazer obras em casa sem licença camarária. Uma marquise fechada na varanda, um anexo construído no quintal, um piso acrescentado, uma cozinha ampliada para o terraço — alterações que parecem inofensivas mas que, do ponto de vista legal e do ponto de vista do seguro, podem ter consequências devastadoras.

A realidade é esta: quando contrata um seguro de habitação, a seguradora está a cobrir o imóvel tal como ele está descrito na caderneta predial e na documentação legal. Se a sua casa tem elementos construídos sem licença ou em desconformidade com o projeto aprovado, está a criar uma situação em que, no momento em que mais precisa do seguro — o sinistro —, pode descobrir que a cobertura não existe ou está gravemente comprometida.

O que significa ter a habitação “legalizada”

Uma habitação está plenamente legalizada quando todos os seus elementos construtivos estão em conformidade com as licenças emitidas pela câmara municipal e corretamente refletidos nos registos oficiais. Isto implica:

Quando algum destes elementos não corresponde à realidade, a habitação tem uma componente ilegal que pode afetar diretamente a cobertura do seguro.

Como obras ilegais afetam o seguro de habitação

As implicações de ter elementos não licenciados na habitação são sérias e variadas. Compreender cada cenário é essencial para avaliar o risco real.

1. Declaração incorreta do risco

Quando contrata ou renova um seguro de habitação, está a declarar à seguradora as características do imóvel: área, tipo de construção, materiais, utilização. Se a realidade do imóvel difere significativamente do que foi declarado — por exemplo, porque existe um piso adicional não licenciado ou uma ampliação que aumentou a área em 30% —, está perante uma declaração incorreta do risco.

O artigo 24.º do Regime Jurídico do Contrato de Seguro (Decreto-Lei n.º 72/2008) é claro: se o segurado não declarar com exatidão as circunstâncias que conhece e que razoavelmente deve conhecer como relevantes para a avaliação do risco, a seguradora pode reduzir a indemnização proporcionalmente ou, em casos de dolo, anular o contrato.

2. Recusa de indemnização por nexo causal

Se o sinistro está diretamente relacionado com a construção ilegal, a seguradora tem fundamento sólido para recusar a indemnização. Exemplos concretos: uma marquise fechada sem licença que desaba com ventos fortes; uma instalação elétrica feita sem projeto aprovado que causa um incêndio; um anexo construído sem alvará que é inundado porque não cumpre as normas de drenagem.

Nestes casos, a seguradora argumenta — e os tribunais tendem a concordar — que o sinistro é consequência direta da construção ilegal e, portanto, de um risco que o segurado criou voluntariamente.

3. Aplicação da regra proporcional

Mesmo quando o sinistro não está diretamente ligado à construção ilegal, a seguradora pode invocar a regra proporcional. Se o valor segurado corresponde a uma casa de 120 m², mas a realidade é um imóvel de 180 m² (com 60 m² de ampliações não licenciadas), a seguradora pode calcular a indemnização proporcionalmente ao valor declarado versus o valor real. Na prática, o segurado recebe apenas dois terços da indemnização a que teria direito se a declaração fosse correta.

4. Exclusão de componentes não declarados

As partes do imóvel que não constam da descrição predial e que não foram declaradas à seguradora ficam, naturalmente, excluídas da cobertura. O anexo, a marquise, o piso adicional — se não existem oficialmente, não existem para efeitos de seguro. Os danos nessas áreas, incluindo o recheio que nelas se encontra, não são cobertos.

Pagar prémio de seguro durante anos para descobrir, no momento do sinistro, que a cobertura não se aplica é uma das situações mais frustrantes e financeiramente danosas que um proprietário pode enfrentar.

Situações comuns em Portugal que comprometem a cobertura

Estes são os cenários que encontramos com mais frequência e que representam riscos reais para os proprietários:

O que fazer para regularizar a situação

Se reconhece alguma destas situações na sua habitação, o caminho para a regularização existe e deve ser percorrido antes que seja tarde demais.

1. Auditoria à situação legal do imóvel

O primeiro passo é comparar a realidade física da casa com a documentação oficial: caderneta predial, registo na Conservatória, licença de utilização e projeto aprovado na câmara. Qualquer discrepância identificada é um risco potencial para a cobertura do seguro.

2. Legalização das obras existentes

Muitas alterações podem ser legalizadas a posteriori através de um pedido de licenciamento de obras já executadas. O processo implica a contratação de um técnico habilitado (arquiteto ou engenheiro), a elaboração de projeto, o pagamento de taxas camarárias e, eventualmente, o pagamento de uma coima pela execução da obra sem licença prévia. É um custo, mas incomparavelmente inferior ao de um sinistro não coberto.

3. Atualização da caderneta predial e do registo

Após a legalização, é essencial atualizar a caderneta predial nas Finanças e o registo na Conservatória para que reflitam a nova realidade do imóvel. Só com estes documentos atualizados é possível declarar corretamente o risco à seguradora.

4. Revisão do seguro de habitação

Com a documentação regularizada, o passo final é rever o seguro: atualizar o valor segurado para refletir a área real e as características atuais do imóvel, verificar se todas as coberturas são adequadas e confirmar que não existem exclusões aplicáveis.

A importância dos valores segurados corretos

Mesmo com a habitação plenamente legalizada, outro erro frequente compromete a cobertura: valores segurados desatualizados. O valor do seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do imóvel (no caso do edifício) e ao valor real dos bens (no caso do recheio).

Se fez obras de remodelação que valorizaram a casa, se adquiriu equipamentos de valor significativo, se atualizou a cozinha ou as casas de banho — o seguro deve refletir estas mudanças. Um seguro com valores de há dez anos para uma casa remodelada há dois é uma proteção que existe apenas no papel.

Legalizar a habitação e manter o seguro atualizado não é burocracia desnecessária. É a diferença entre ter proteção real e ter uma ilusão de proteção que se desmorona no pior momento possível.

Responsabilidade em condomínios

Em regime de propriedade horizontal, a situação ganha complexidade adicional. Obras ilegais numa fração podem afetar o seguro de todo o edifício. Se um condómino fez alterações estruturais sem licença e essas alterações comprometem a estabilidade ou a segurança do prédio, os danos resultantes podem não ser cobertos pelo seguro do condomínio — afetando todos os proprietários.

Administrações de condomínio diligentes devem assegurar que nenhuma fração tem alterações ilegais que possam comprometer a cobertura coletiva. É uma responsabilidade partilhada que protege todos os condóminos.

O papel do mediador na proteção real da habitação

Na Adler & Rochefort, quando analisamos o seguro de habitação de um cliente, não nos limitamos a comparar prémios. Fazemos perguntas que outros não fazem: a casa tem obras feitas sem licença? A caderneta predial está atualizada? Os valores segurados correspondem à realidade? Porque sabemos que um seguro barato que não paga quando é preciso é o seguro mais caro que existe.

A análise que fazemos identifica vulnerabilidades, alerta para situações de risco e orienta o proprietário no caminho para uma proteção que funciona de verdade. Se necessário, recomendamos a regularização antes de contratar ou renovar o seguro, porque preferimos que o cliente invista na legalização do que descubra a importância dela após um sinistro.