Seguro de título na compra de imóveis em Portugal: o risco que o Registo Predial não cobre

Na compra de imóveis rústicos, antigos ou provenientes de heranças em Portugal, há um risco que raramente é explicado ao comprador e que o próprio mercado ainda mal sabe endereçar: o risco de titularidade. Quem acompanha estas transações — o advogado, o solicitador, o notário — conhece as situações em que a propriedade que se compra não é tão firme quanto os documentos sugerem. O seguro de título é a figura que, noutros mercados, responde precisamente a esse risco. Em Portugal é ainda uma figura incipiente, e é essa distância entre o risco e a resposta que este artigo procura enquadrar.

O que é o seguro de título e porque é ainda incipiente em Portugal

O seguro de título (title insurance) é um produto que protege o titular de um imóvel contra defeitos na cadeia de propriedade — vícios anteriores à aquisição que só mais tarde se revelam e que podem afetar ou onerar o direito adquirido. Nos Estados Unidos está de tal forma consolidado que é contratado em praticamente todas as transações e exigido pelo financiador. No Reino Unido surge de forma mais pontual, sob a forma de apólices de indemnização para um defeito concreto e identificado.

Em Portugal o cenário é diferente. O mercado é pouco maduro: não existe um produto de contratação corrente que o comprador subscreva na escritura, nem uma prática instalada de o ponderar. Isto não decorre de o risco não existir — existe, e é bem conhecido de quem lida com prédios antigos e heranças —, mas de o sistema jurídico responder por outra via e de a oferta seguradora ainda mal cobrir esse espaço. O tema é, por isso, sobretudo educativo: importa nomear o risco antes de discutir se e como se lhe responde.

Os limites da proteção do Registo Predial

A proteção do comprador em Portugal assenta, em larga medida, no Registo Predial e no princípio da fé pública registral. Por este princípio, o terceiro que adquire de boa fé, confiando naquilo que o registo publicita, é em regra protegido contra situações que o registo não revelava. É uma proteção real e é a espinha dorsal da segurança do tráfego imobiliário — mas não equivale a um seguro de título, e a diferença é substantiva.

Desde logo, a presunção registral não é absoluta: tem exceções previstas na lei e cede em determinadas situações, designadamente quando falha algum dos pressupostos da tutela do terceiro. Depois, e sobretudo, o registo funciona como presunção e como mecanismo de oponibilidade — não como um contrato que indemniza o comprador, em dinheiro, por qualquer vício de titularidade que venha a manifestar-se. A verificação prévia à escritura, feita pelo notário e pelo advogado ou solicitador, reduz a probabilidade de o problema existir; não constitui uma cobertura que pague a perda se ele, ainda assim, surgir. É neste intervalo — entre a presunção que pode ceder e a ausência de indemnização — que se situa o vazio que o seguro de título visa preencher.

O Registo Predial diz quem é, presumivelmente, o proprietário. O seguro de título responde pela hipótese de essa presunção falhar. São planos distintos, e confundi-los é a origem de muitas expectativas mal colocadas.

Os cenários de risco típicos em Portugal

É na casuística que o tema ganha substância. As situações que expõem o comprador concentram-se precisamente no tipo de imóvel mais procurado — prédios antigos, terrenos rústicos e propriedades vindas de heranças. Para o prescritor, são exposições conhecidas; para o comprador, quase sempre invisíveis até à escritura.

Heranças indivisas e herdeiros que surgem após a escritura

A herança indivisa — património transmitido a vários herdeiros mas ainda não partilhado — pertence em comum a todos eles, e a venda válida exige, em regra, o acordo de todos. O risco materializa-se quando um herdeiro que não interveio na transação surge posteriormente e reclama a sua quota. Em imóveis de origem familiar é dos vícios mais comuns.

Usucapião não consolidada ou mal titulada

Muita propriedade rústica assenta, em parte, em usucapião. O problema surge quando a cadeia de titularidade depende de uma usucapião que nunca foi devidamente consolidada pelos meios próprios, ou que não foi levada ao registo — deixando o direito do vendedor menos firme do que a documentação aparenta.

Divergências entre a caderneta predial e o registo predial

O imóvel é descrito em dois planos: a caderneta predial (matriz), de natureza fiscal, e o registo predial. Em prédios antigos divergem com frequência — em áreas, confrontações, descrição, por vezes nas próprias construções. A divergência não é, por si só, um vício, mas tem de ser compreendida e reconciliada quando aplicável.

Obras e ampliações não licenciadas ou não registadas

Ampliações, anexos, piscinas e alterações executadas ao longo dos anos estão muitas vezes sem licenciamento, ou não refletidas no registo e na matriz. Uma construção que existe fisicamente mas não consta dos documentos — ou feita sem o consentimento exigido — é um problema de titularidade e de legalização que o comprador herda.

Confrontações, servidões de passagem e estremas em prédios rústicos

Nos rústicos, as estremas e confrontações raramente foram rigorosamente fixadas, e as servidões de passagem — a favor ou a onerar o prédio — são por vezes informais ou controvertidas. O uso não contestado durante anos pode consolidar-se em pretensão.

Ónus e encargos não expurgados antes da venda

Hipotecas, penhoras e outros ónus e encargos têm de ser identificados e expurgados no âmbito da transação. Um encargo que não seja devidamente cancelado antes da escritura pode acompanhar o imóvel para a esfera do novo proprietário.

Quando faz sentido ponderar cobertura

Nomeado o risco, a questão prática é quando faz sentido ponderar uma cobertura e como esta se articula com a due diligence jurídica. A resposta honesta começa por uma delimitação: o seguro de título não substitui a análise do advogado ou do solicitador. A verificação da cadeia de titularidade, da situação registral e matricial, das licenças e dos encargos é, e continua a ser, trabalho jurídico — e é aí que a maioria dos problemas se resolve, antes de a escritura se realizar.

Onde uma cobertura pode fazer sentido é em complemento, quando persiste um risco específico e identificado que a due diligence não elimina — uma titularidade que se sabe complexa, um vício que não se consegue sanar a tempo, uma transação de valor que justifica transferir essa exposição. Não é uma decisão de rotina nem um produto de prateleira: a sua disponibilidade depende de cada caso e não deve ser sobrestimada. Antes de a admitir, a pergunta é sempre se o risco em causa é daqueles que a análise jurídica já resolve — e, na maioria das vezes, é.

O papel do mediador

É neste enquadramento que se situa o papel da Adler & Rochefort. O mediador não faz — nem se substitui a — a análise jurídica do dossiê. O que faz é identificar, na transação, onde existe exposição de titularidade que inquieta as partes e, quando existe efetivamente uma solução de mercado para um risco definido — frequentemente através de redes ou de co-mediação transfronteiriça —, estruturá-la. Sempre em complemento, nunca em substituição, do trabalho do advogado, do solicitador ou do notário.

Para o comprador, isto significa uma leitura clara de onde está o risco e do que é, ou não, segurável. Para o prescritor, significa um interlocutor que conhece o mercado segurador e que respeita a fronteira da sua competência: a resposta jurídica pertence ao jurista; a resposta seguradora, quando existe, pertence ao mediador.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento personalizado. Não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou notarial: as questões relativas à titularidade de um imóvel concreto, à cadeia de propriedade, a heranças, ao licenciamento de obras, a estremas e ao cancelamento de encargos são matérias do advogado, solicitador e notário do leitor e devem ser tratadas com estes profissionais. A disponibilidade de qualquer solução de seguro depende de cada transação e não pode ser presumida. A Adler & Rochefort é uma marca comercial da Ownizo Unipessoal LDA, mediador de seguros registado na Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) sob o n.º 425591790/3.