Se explora um Alojamento Local (AL) em Portugal, 2025 trouxe um cenário regulatório novo. Depois dos anos de instabilidade gerados pelo pacote Mais Habitação, o Decreto-Lei n.º 76/2024 veio repor um quadro mais previsível para os titulares de registo — mas isso não significa que as obrigações tenham desaparecido. Pelo contrário: a obrigação de ter seguro mantém-se firme e continua a ser uma das condições para que o seu registo de AL seja válido.
A confusão é comum. Muitos proprietários assumem que basta ter um seguro de casa, ou que a apólice do condomínio cobre tudo. Não cobre. E a fiscalização verifica precisamente este ponto. Este artigo explica o que mudou, o que continua obrigatório e como evitar que uma lacuna de cobertura lhe custe o registo — ou muito mais.
O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024
O Decreto-Lei n.º 76/2024 reverteu várias das medidas mais restritivas que tinham sido introduzidas para o Alojamento Local, devolvendo estabilidade a um setor que representa uma fatia significativa da oferta turística nacional. Na prática, para o titular de AL, os efeitos principais são:
- Fim da caducidade automática dos registos que estava prevista no pacote anterior, dando segurança jurídica a quem já operava
- Maior previsibilidade nas regras de transmissão do registo em caso de venda ou sucessão do imóvel
- Devolução de competências aos municípios para definir zonas de contenção, o que torna as regras locais mais relevantes do que nunca
- Manutenção das obrigações de funcionamento — incluindo o seguro obrigatório — como condição para o registo se manter ativo
O ponto essencial a reter: a alteração legislativa simplificou a vida ao titular de AL em vários aspetos, mas não eliminou a obrigação de seguro. Quem confundir "menos restrições" com "menos deveres" arrisca-se a ficar exposto.
Que seguro é obrigatório para o Alojamento Local
O regime jurídico do Alojamento Local exige que cada estabelecimento tenha um seguro de responsabilidade civil válido, que cubra os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros que resultem da atividade de prestação de serviços de alojamento. Os pontos práticos que tem de garantir são:
- Seguro de responsabilidade civil específico para a atividade de AL, em nome do titular do registo
- Capital mínimo de 75.000€ por sinistro, valor de referência habitual para esta obrigação
- Cobertura de danos a hóspedes (quedas, acidentes nas instalações, intoxicações) e a vizinhos ou terceiros (por exemplo, uma inundação que atinge a fração de baixo)
- Apólice ativa durante todo o período em que o registo está em funcionamento — não apenas na época alta
Atenção a um erro frequente: um seguro multirriscos-habitação contratado para uma casa de morada de família não cumpre, por si só, esta obrigação. A responsabilidade civil exigida ao AL tem um âmbito próprio, ligado à exploração comercial do imóvel.
O que arrisca se não estiver corretamente coberto
A ausência ou insuficiência de seguro não é uma irregularidade menor. As consequências podem chegar em três frentes ao mesmo tempo:
- Risco regulatório: a falta de seguro válido é fundamento para o cancelamento do registo de AL, deixando-o impedido de operar legalmente
- Risco financeiro: se um hóspede se lesiona ou um sinistro atinge terceiros, é o seu património pessoal que responde quando não há apólice a cobrir
- Risco reputacional: plataformas de reserva e hóspedes valorizam cada vez mais a conformidade legal, e um incidente mal resolvido afeta avaliações e ocupação
Basta um único sinistro grave para que o custo ultrapasse largamente o valor de muitos anos de prémio. É por isso que o seguro de AL deve ser visto como uma condição de funcionamento, e não como uma despesa opcional.
O que recomendamos aos titulares de AL em 2025
Cumprir o mínimo legal é o ponto de partida — mas raramente é suficiente para proteger o investimento. Para um AL bem coberto, recomendamos:
- Confirmar que a responsabilidade civil está emitida especificamente para a atividade de AL e com o capital adequado à dimensão e localização do imóvel
- Acrescentar uma cobertura de danos próprios (multirriscos) ao imóvel e ao recheio, que a RC obrigatória não cobre
- Incluir danos causados pelos próprios hóspedes ao mobiliário e equipamentos, uma das reclamações mais frequentes neste setor
- Avaliar a cobertura de perda de rendas na sequência de um sinistro que obrigue a encerrar o alojamento
- Rever a apólice anualmente, sobretudo após obras, aquisição de equipamento ou aumento da capacidade
Na Adler & Rochefort acompanhamos titulares de Alojamento Local em todo o país — de apartamentos isolados a carteiras com vários imóveis — e estruturamos apólices que cumprem a lei e protegem o negócio para além dela. Peça-nos uma análise gratuita da sua situação atual e descubra se está, de facto, em conformidade com as regras em vigor.