A administração de condomínios é uma atividade de responsabilidade — e o seguro do edifício é uma das áreas onde essa responsabilidade é mais concreta e mais subestimada. A lei atribui ao administrador deveres claros em matéria de seguros, e o seu incumprimento pode traduzir-se em responsabilidade perante os condóminos. Vale a pena saber exatamente o que se exige.

O que a lei obriga

O artigo 1429.º do Código Civil impõe a existência de seguro contra o risco de incêndio em todos os edifícios em propriedade horizontal, das frações e das partes comuns. Quando o seguro é coletivo, cabe ao administrador fixar anualmente o capital global a segurar e submetê-lo à aprovação da assembleia de condóminos. Quando é individual, cabe-lhe recolher os comprovativos anuais de cada fração e, perante a falta de um, contratar o seguro em falta, reavendo depois o prémio junto do condómino. Note-se ainda que apenas o custo do seguro obrigatório de incêndio integra as despesas de conservação que todos os condóminos são obrigados a suportar. Se quiser uma visão completa do enquadramento legal, veja o nosso guia sobre o seguro de condomínio obrigatório.

Onde está o risco para o administrador

O ponto mais sensível é o capital a segurar. Ao fixá-lo todos os anos, o administrador assume implicitamente que esse valor reflete o custo real de reconstrução do edifício. Se o capital ficar congelado durante anos enquanto os custos de construção sobem, o edifício fica subsegurado — e, em caso de sinistro, a indemnização é reduzida proporcionalmente. Quando os condóminos descobrem que vão receber muito menos do que precisam para reconstruir, a pergunta inevitável é: porque não foi o capital atualizado? Um administrador que não documente a revisão anual do capital e as coberturas expõe-se a essa pergunta. Explicámos em detalhe como funciona este mecanismo no artigo sobre capital desatualizado e regra proporcional.

Boas práticas que protegem o administrador

Há um conjunto de práticas simples que protegem tanto o edifício como quem o administra: rever anualmente o capital a segurar face ao custo de reconstrução, e não apenas renovar a apólice no automático; verificar se as coberturas facultativas relevantes para a localização estão contratadas — fenómenos sísmicos no Algarve, danos por água em edifícios mais antigos; confirmar que a responsabilidade civil das partes comuns tem capital adequado; e levar à assembleia uma comparação fundamentada, em vez de uma única proposta. Documentar estas decisões é, em si mesmo, uma forma de proteção.

Como simplificamos isto para administradores

Para empresas que gerem várias dezenas de edifícios, manter este rigor manualmente é inviável. É por isso que centralizamos a gestão de seguros de toda a carteira numa única plataforma — Os Meus Seguros — com alertas automáticos de renovação, deteção de capitais insuficientes e gestão de sinistros. E, antes disso, fazemos uma auditoria gratuita a alguns dos edifícios que gere, para mostrar, com números, onde a carteira está exposta. É a forma mais rápida de transformar o seguro de uma obrigação administrativa numa vantagem na relação com os seus condóminos.