Há um erro silencioso na maioria das apólices de condomínio em Portugal. Não se vê na renovação, não dá problemas no dia a dia, e só se revela no pior momento possível: depois de um sinistro grave, quando o condomínio descobre que a seguradora vai pagar muito menos do que custa reconstruir. Chama-se subseguro — e é, de longe, a falha mais cara que encontramos nas auditorias.

O que é a regra proporcional

As apólices de danos funcionam segundo um princípio simples: o capital seguro deve corresponder ao valor real do bem. Quando o capital declarado é inferior ao valor de reconstrução do edifício, aplica-se a regra proporcional — a indemnização é reduzida na mesma proporção do subseguro. Um exemplo torna-o claro: se um edifício custa 1.000.000 € a reconstruir mas está segurado por 500.000 €, está segurado a 50%. Perante um sinistro de 200.000 €, a seguradora paga apenas 100.000 €. O condomínio suporta o resto.

Porque tantos condomínios estão subsegurados

A causa é quase sempre a mesma: o capital foi fixado há anos e nunca mais foi revisto. Entretanto, os custos de construção subiram de forma significativa. Uma apólice com o capital congelado em 2017 ou 2018 reflete um custo de reconstrução que já não existe. O edifício parece seguro — a apólice está válida, o prémio está pago — mas a proteção real foi diminuindo todos os anos, sem que ninguém desse conta. Quando o seguro é coletivo, é o administrador quem deve rever este capital: explicámos os seus deveres no artigo sobre as obrigações do administrador de condomínio.

Como identificar e corrigir

O primeiro passo é comparar o capital seguro atual com uma estimativa realista do custo de reconstrução do edifício — área, tipologia, qualidade de construção e custos atuais do mercado. Se houver uma diferença significativa, o capital deve ser revisto e submetido à assembleia. Algumas apólices incluem mecanismos de atualização automática do capital, mas mesmo esses devem ser verificados, porque nem sempre acompanham a inflação real da construção. A correção é simples e, normalmente, tem um impacto pequeno no prémio face ao risco que elimina. Este é apenas um dos pontos que verificamos: veja o panorama completo no nosso guia sobre o seguro de condomínio obrigatório.

A nossa auditoria começa precisamente por aqui

Quando auditamos a apólice de um condomínio, a primeira coisa que verificamos é o capital seguro face ao valor real do edifício. É a lacuna mais comum, a mais cara, e a mais fácil de corrigir antes que seja tarde. A auditoria é gratuita, não obriga a trocar de seguradora, e dá-lhe um relatório claro para apresentar à assembleia. Se administra ou habita um condomínio no Algarve, é o ponto de partida mais sensato.