Em Portugal, todos os edifícios constituídos em propriedade horizontal são obrigados, por lei, a ter seguro contra o risco de incêndio. Esta obrigação está prevista no artigo 1429.º do Código Civil e abrange tanto as frações autónomas — apartamentos, lojas, escritórios — como as partes comuns do edifício. A revisão do regime da propriedade horizontal, feita pela Lei n.º 8/2022, manteve este como o único seguro legalmente obrigatório. Tudo o resto é facultativo — e é exatamente aí que a maioria dos condomínios fica exposta.

O que cobre (e não cobre) o seguro obrigatório

O seguro obrigatório cobre os danos causados por incêndio e riscos associados — calor, fumo, explosão, e os meios usados no combate ao fogo. É uma proteção essencial, mas estreita. Não cobre danos por água (uma das causas de sinistro mais frequentes num edifício), tempestade, inundação, fenómenos sísmicos, danos elétricos, nem a responsabilidade civil das partes comuns. Para proteger o edifício contra estes riscos, é necessário um seguro multirriscos condomínio, que parte da cobertura de incêndio e acrescenta as restantes garantias.

Seguro coletivo ou individual?

A lei admite duas formas de cumprir a obrigação. No seguro coletivo, uma única apólice cobre todo o edifício; o prémio é pago pelo condomínio e a participação de sinistros nas partes comuns cabe ao administrador. No seguro individual, cada condómino segura a sua fração e apresenta anualmente o comprovativo ao administrador — e se não o fizer, o administrador é obrigado a contratar o seguro dessa fração, podendo depois reaver o prémio. Na prática, a apólice coletiva é quase sempre mais simples, mais barata e mais segura: evita lacunas entre frações e a confusão de acionar várias seguradoras em simultâneo num único sinistro.

Quem é responsável pelo seguro do condomínio

Quando o seguro é coletivo, a responsabilidade recai sobre o administrador do condomínio. É ele quem deve fixar anualmente o capital global a segurar e submetê-lo à aprovação da assembleia de condóminos. Esta tarefa, aparentemente administrativa, é onde nasce um dos maiores riscos: se o capital ficar congelado ano após ano enquanto os custos de construção sobem, o edifício fica subsegurado sem que ninguém dê por isso — até ao dia do sinistro. Reunimos os deveres legais e os riscos pessoais associados no nosso guia sobre as obrigações do administrador de condomínio em matéria de seguro.

Porque o mínimo legal raramente chega

Cumprir o artigo 1429.º não é o mesmo que proteger o edifício. Nas auditorias que fazemos a apólices de condomínio, encontramos quase sempre as mesmas três lacunas: capitais seguros desatualizados face ao custo real de reconstrução, ausência ou subcapitalização da cobertura de fenómenos sísmicos — particularmente grave no Algarve — e responsabilidade civil das partes comuns subdimensionada. Qualquer uma delas pode transformar um seguro que parece em ordem numa falsa proteção.

Como saber se o seu condomínio está bem coberto

A forma mais rápida é comparar três coisas: o capital seguro face ao valor real de reconstrução do edifício, as coberturas contratadas face aos riscos da localização, e os capitais de responsabilidade civil face à dimensão e uso do prédio. É precisamente isto que fazemos numa auditoria gratuita à apólice do condomínio — sem compromisso e sem necessidade de trocar de seguradora. Se gere ou habita um condomínio no Algarve, vale a pena confirmar onde está, de facto, protegido.