Eine nicht legalisierte Immobilie versichern

Wie diese Situation entsteht

Im portugiesischen Hinterland und in Teilen der Algarve ist die Bebauung über Jahrzehnte mit der Nutzung mitgewachsen. Ein Stall wurde zum Schuppen, der Schuppen bekam ein Dach und ein Fenster, eine Küche kam dazu, und irgendwann wohnte dort jemand. Bei der Gemeinde wurde das nicht immer nachgetragen — oft weil das Grundstück rústico ist (landwirtschaftliche Fläche, auf der Wohnnutzung formal nicht zulässig ist), sodass die Bebauung nie genehmigungsfähig gewesen wäre.

Das führt zu drei Situationen unterschiedlichen Schweregrads:

• Vollständig legal. Das Grundstück ist urbano, das Gebäude steht in der caderneta predial urbana, und es gibt eine licença de utilização — die Nutzungsgenehmigung, die die Bestimmung des Gebäudes festlegt.
• Registriert, aber ohne Genehmigung. Das Gebäude ist steuerlich erfasst, aber es fehlt die Nutzungsgenehmigung, oder diese deckt eine andere Nutzung als Wohnen ab. Häufig bei älterer Bausubstanz.
• Nicht registriert. Das Gebäude existiert nirgends amtlich. Für Finanzamt und Kataster ist das Grundstück unbebaut — rústico, mit entsprechend niedrigerer Bemessung.

Was es erschwert: Der Notar prüft bei der Übertragung, was in der Urkunde steht, nicht was tatsächlich auf dem Grundstück steht. Sie können vollkommen rechtsgültig Eigentümer eines Grundstücks werden, auf dem ein Gebäude steht, das administrativ nicht existiert.

Was im Schadenfall passiert

Der Vertragsabschluss ist selten das Problem. Portugiesische Versicherer schicken bei einer gewöhnlichen Hausversicherung vor der Annahme keinen Gutachter vorbei; sie gehen von Ihren Angaben aus. Das Problem entsteht beim Schadenfall, denn dann schaut tatsächlich jemand nach.

Der Gutachter stellt den Ist-Zustand fest und vergleicht ihn mit dem Versicherten. Weicht das voneinander ab, gibt es drei Ergebnisse, mit steigendem Schweregrad:

1. Der nicht registrierte Teil fällt aus der Entschädigung heraus. Der Anbau, in dem das Feuer begann, wird nicht erstattet; der Rest schon.
2. Die regra proporcional betrifft den gesamten Schaden. Die angegebene Summe bezog sich auf ein kleineres Gebäude, als tatsächlich existiert, und die Entschädigung wird anteilig gekürzt — auch für den registrierten Teil.
3. Der Versicherer beruft sich auf eine falsche Risikoangabe. Weicht die tatsächliche Situation wesentlich von der erklärten ab — ein Wohnhaus, wo ein Schuppen versichert war, oder Wohnnutzung auf einem als unbebaut geführten Grundstück —, kann die Deckung insgesamt infrage stehen.

Mit einer Finanzierung ist die Entscheidung bereits getroffen

Finanzieren Sie über eine portugiesische Bank, wird die Frage einfach: Die Bank verlangt eine legalisierte Immobilie mit Nutzungsgenehmigung und eine Hausversicherung mit der Bank als Begünstigter bis zur Höhe des Darlehens. Ohne Legalisierung kommt die Bewertung nicht durch, und die Finanzierung kommt nicht zustande.

Das macht den Finanzierungsweg in dieser Hinsicht sicherer: Die Bank führt eine Prüfung durch, die Sie sonst selbst hätten durchführen müssen. Es macht ihn auch unflexibler — eine Immobilie, die Sie bar mit akzeptablem Risiko kaufen könnten, ist mit Finanzierung schlicht keine Option, bis das Verfahren abgeschlossen ist.

Achten Sie dabei auf die von der Bank angebotene Versicherung. Diese stammt fast immer von einer einzigen Gesellschaft, die Versicherungssumme wird an die Darlehenshöhe statt an den Wiederaufbauwert gekoppelt, und das ist nicht derselbe Betrag. Sie sind frei, die Police anderswo abzuschließen, solange die Bank als Begünstigte eingetragen ist und die Deckung den gestellten Anforderungen entspricht. Siehe auch unsere Seite zur Hausversicherung und zum Wiederaufbauwert.