Hausversicherung in Portugal: für Villen und hochwertige Immobilien

Was Pflicht ist: Brandversicherung bei propriedade horizontal

Portugal kennt eine einzige gesetzliche Versicherungspflicht für Wohneigentümer, und sie ist enger gefasst, als viele erwarten. Besitzen Sie eine Einheit in einem Gebäude, das als propriedade horizontal aufgeteilt ist — vergleichbar einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft —, sind Sie verpflichtet, für Ihre eigene Einheit und anteilig für die Gemeinschaftsflächen eine Brandversicherung (seguro de incêndio) zu unterhalten.

Zwei verbreitete Missverständnisse dazu:

• "Die Eigentümergemeinschaft hat doch eine Police." Die deckt die Gemeinschaftsflächen. Ihre eigene Einheit fällt nicht automatisch darunter, der Hausrat schon gar nicht. Zudem ist die Police der Gemeinschaft in der Praxis oft auf einen veralteten Betrag versichert.
• "Ich habe ein freistehendes Haus, also brauche ich nichts." Rechtlich korrekt — dort besteht keine gesetzliche Pflicht. Liegt eine Hypothek auf der Immobilie, verlangt die Bank praktisch immer eine Police, und diese Anforderung ist für Sie ebenso bindend wie das Gesetz.

Wiederaufbauwert statt Kaufpreis — der Fehler, der Geld kostet

Das ist der Kern dieser Seite. In Deutschland ist der Unterversicherungsverzicht bei vielen Wohngebäudeversicherungen üblich: Solange die Versicherungssumme nach den vorgegebenen Berechnungsmethoden ermittelt wurde, verzichtet der Versicherer im Schadenfall auf die Einrede der Unterversicherung. In Portugal gibt es dieses Konzept nicht. Stattdessen gilt die regra proporcional: Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, wird jede Schadenzahlung anteilig gekürzt — nicht nur beim Totalschaden, sondern bei jedem einzelnen Schadenfall, auch einem kleinen Wasserschaden.

Die Versicherungssumme muss dem entsprechen, was der Wiederaufbau der Immobilie kostet — nicht dem Kaufpreis und nicht der Einschätzung des Maklers. Der Unterschied entsteht, weil der Kaufpreis Grundstück und Lage einschließt, der Wiederaufbauwert aber nicht. Eine Faustregel: bewohnbare Fläche in m² × Baukosten pro m² für diese Bauart, zuzüglich Pool, Umfassungsmauer, Terrassenüberdachung, Garage und Photovoltaikanlage — genau die Posten, die am häufigsten vergessen werden.

Ausführlich, mit Rechenbeispielen: Underinsurance in Portugal: the Proportional Rule and Outdated Insured Values und Insuring to the Bank's Figure Is Not the Same as Insuring to Rebuild Cost (beide Englisch). Kommt es trotzdem zum Streit über die Schadenhöhe, gibt es einen geregelten Weg zur Klärung: Disputing a Property Claim Settlement in Portugal (Englisch).

Mehr dazu: den Wiederaufbauwert richtig bestimmen.

Erdbeben: optional, und an der Algarve nicht theoretisch

Erdbebendeckung (fenómenos sísmicos) ist in Portugal nicht standardmäßig in einem seguro multirriscos enthalten. Es handelt sich um eine Zusatzdeckung, die gesondert gewählt und gesondert bepreist wird.

Für den Südwesten Portugals ist das keine abstrakte Überlegung. Das Epizentrum des Erdbebens von 1755, das Lissabon zerstörte und die Algarve-Küste mit einem Tsunami traf, lag vor der Küste von Kap São Vicente — wenige Dutzend Kilometer von Lagos entfernt. Die Region liegt an einer aktiven Verwerfungszone, und die seismischen Gefährdungskarten weisen dem Süden eine höhere Klasse zu als dem Norden.

Die Prämie für diese Deckung richtet sich nach Zone, Baujahr und Bauweise. Für einen modernen Bau nach aktuellen Erdbebennormen ist der Aufschlag meist überschaubar. Für ein altes Gebäude mit tragenden Steinmauern ohne Verstärkung liegt er höher — und genau dort ist auch das Schadenrisiko am größten.

Unsere Haltung: An der Algarve ist das eine Deckung, die Sie bewusst ablehnen sollten, keine, die Ihnen zufällig entgeht, weil niemand sie erwähnt hat.