Woonverzekering in Portugal: wat u verzekert en waarvoor

Wat verplicht is: brandverzekering bij propriedade horizontal

Portugal kent één wettelijke verzekeringsplicht voor woningeigenaren, en die is smaller dan mensen denken. Bezit u een fractie in een gebouw dat is gesplitst in propriedade horizontal — in Nederlandse termen: een appartementsrecht binnen een VvE — dan bent u verplicht een brandverzekering (seguro de incêndio) te hebben op uw eigen fractie én naar rato op de gemeenschappelijke delen.

Twee misverstanden die daaruit voortkomen:

• “Het condomínio heeft toch een polis?” Die dekt de gemeenschappelijke delen. Uw eigen fractie valt daar niet zonder meer onder, en de inboedel zeker niet. In de praktijk is een polis van het condomínio bovendien vaak op een verouderd kapitaal verzekerd. Zie onze pagina over VvE-verzekering voor waar de polis van de VvE precies eindigt en uw eigen dekking begint.
• “Ik heb een vrijstaand huis, dus ik hoef niets.” Klopt juridisch — er is dan geen wettelijke plicht. Rust er een hypotheek op, dan eist de bank vrijwel altijd een polis, en die eis is voor u even bindend als de wet.

De wettelijke plicht is dus het minimum en niet de norm. Vrijwel niemand verzekert alleen brand, om de simpele reden dat het gros van de schades in Portugese woningen geen brand is maar water, storm of diefstal.

Herbouwwaarde tegenover aankoopprijs — de fout die geld kost

Dit is de kern van de pagina. Het verzekerde opstalkapitaal moet gelijk zijn aan wat het kost om de woning opnieuw op te bouwen. Niet wat u ervoor betaald heeft, en niet wat de makelaar hem waard vindt.

Het verschil ontstaat doordat de aankoopprijs de grond en de locatie omvat, en de herbouwwaarde niet. Een appartement in de historische kern van Lagos kan voor een prijs weggaan waarvan een groot deel het uitzicht en het adres betreft; de bakstenen zijn goedkoper. Andersom kan een oude quinta in het binnenland weinig hebben gekost terwijl de herbouw van dikke muren, een pannendak en gemetselde gewelven juist duur is.

De evenredigheidsregel (regra proporcional)

Hier bijt de fout. Is uw woning voor een lager bedrag verzekerd dan de werkelijke herbouwwaarde, dan vergoedt de verzekeraar elke schade naar evenredigheid — ook een kleine.

Een voorbeeld dat wij te vaak in het echt tegenkomen. De herbouwwaarde is € 250.000. De polis staat op € 150.000, omdat het kapitaal ooit is overgenomen van de vorige eigenaar en nooit is geactualiseerd. Er ontstaat waterschade van € 20.000. De dekkingsgraad is 60%, dus de uitkering is € 12.000 minus het eigen risico. De resterende € 8.000 betaalt u zelf — niet omdat de schade niet gedekt was, maar omdat het kapitaal te laag stond.

Twee praktische gevolgen: controleer het kapitaal bij aankoop in plaats van de polis van de verkoper over te nemen, en laat het jaarlijks indexeren. De bouwkosten in de Algarve zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen; een kapitaal uit 2019 is vandaag zelden nog toereikend.

Voor de volledige uitwerking van wat een uitkering bij totaal verlies precies omvat — sloop, bijkomende kosten, btw en tijdelijke huisvesting, en de volgorde waarin de expert dit doorrekent — zie onze pagina over de evenredigheidsregel bij totaal verlies. Voor rekenvoorbeelden en een uitgewerkte toelichting op de herbouwwaarde: Underinsurance in Portugal: the Proportional Rule and Outdated Insured Values en Setting the Rebuild Value (beide Engels).