价值较高的住宅需要的不是标准的 multirriscos habitação，而是逐一核保的私人客户保单：现场查勘确认重建费用、取消比例赔付、贵重物品按约定价值列明，以及与家业相称的责任保额。
申请书面评估
在国内城市，很少有业主为自己住的那套房子单独买财产保险。这不是疏忽，而是环境决定的：房屋是钢筋混凝土结构、小区有物业、真正的重大损失概率低，而且大多数人对“房子”的价值感知集中在土地与位置上，不在建筑本体上。
葡萄牙的情况不同，原因有三个很具体：
所以在葡萄牙，房屋保险与其说是“额外买的一份保险”，不如说是持有房产的组成部分。真正需要决定的不是买不买，而是保多少、保什么、哪些条款必须调整。
对于高价值物业，合适的保障来自分析，而非选择某个产品。我们先评估房屋本身、使用方式和屋内财物，然后才联系承保政策相符的保险公司。
重建成本如何确定，保额是否充足，保单是否以任何方式限制赔偿——包括不足额投保与比例赔付规则的适用。
哪些自然与意外风险在保障范围内、条件和免赔额如何，以及当地风险（海岸、河流、坡地、地震带）对承保意味着什么。
室内财产是否按合理价值投保，哪些物品需要逐项列明，如何保管，以及适用哪些单件和总限额。
围墙、泳池、附属建筑、车库、太阳能设备和室外设施：哪些属于建筑保额，哪些需单独申报。
根据实际风险确定责任保额——访客、家政人员、承包商和物业管理服务。
历史或受保护建筑、特殊结构、公司持有的物业，以及在葡萄牙和西班牙的多处物业统一投保。
我们评估风险、分析可获得的条件，并寻找合适的保障。所有保障均以保险公司接受风险及所签发保单的条款为准。
只有当保单反映每件藏品的估值、保管和佩戴方式时，艺术品、珠宝和手表才算得到妥善保障。我们会先做分析，再联系合适的保险公司。
由谁估值、多久更新一次，以及按约定价值还是按出险时的市场价值投保。
哪些物品需要逐项列明，其余物品适用哪些限额。
家中、保险柜、银行保管箱或旅行途中：每个地点都会改变条件，须申报。
修复如何处理，以及修复后的价值损失是否纳入考虑。
如何添加新藏品，以及借展或跨国运输适用的条件。
保险公司可能提出的警报、保管和运输要求。
我们评估风险、分析可获得的条件，并为收藏寻找合适的保障。所有保障均以保险公司接受风险及保单条款为准。
Adler & Rochefort 与专注于私人财富保障的保险公司和专业合作伙伴合作，包括 Hiscox、Chubb、Liberty Mutual、Hispania 和 Innovarisk。方案的选择取决于物业特征、保额、用途以及可获得的承保条件。所有保障均以接受风险及保单条款为准。
房屋保单附带的零售级责任额度，对资产较多的家庭通常不够。私人客户方案的责任部分：
家庭个人责任保额可达数百万欧元，全球范围有效。
法律抗辩费用在保额之外另行支付，而不是从保额中扣减。
整个家庭，包括在外地求学的子女，以及偶尔替您照看宠物的人；与住所相关的访客与家政人员。
无论作为业主、租户还是居住者——在葡萄牙、在西班牙，或家庭在任何地方拥有的住所。
一份 multirriscos habitação 的骨架是两个数字：
capital edifício（建筑保额）。覆盖建筑本体：结构、屋面、地面、内外墙、固定的水电燃气管线、固定橱柜、卫浴洁具。如果您买的是公寓（fração autónoma），投保的是您这一户的部分，而不是整栋楼。
capital recheio（室内财物保额）。覆盖可移动的部分：家具、可移动家电、电子设备、衣物、餐具、儿童用品、运动器材。这一项经常被填得过低，因为大多数人低估自己家里东西的总价值——真要重新买一遍，数字往往比预想高很多。
两者之间的界线不总在直觉的位置上。常见的模糊项目包括：分体空调与热泵、太阳能板与热水系统、阳台封窗与遮阳棚、围墙与大门、泳池、内嵌式家电。不同保险公司的归类方式不一样，有几家要求单独申报并列明价值。
中国买家最常犯的一个错误，是把成交价填成保额。逻辑上很自然——保额不就应该等于房子的价值吗？但在葡萄牙的房屋保险里，这两个数字衡量的是不同的东西。
Valor de reconstrução（重建费用）指的是：如果这栋建筑被毁，按现在的人工与材料价格，把它重新建起来要花多少钱。它不包含土地价值，也不包含位置溢价。而在葡萄牙，尤其是里斯本、卡斯凯什和阿尔加维沿海，房价里位置的占比很高，所以重建费用往往只是成交价的一部分。反过来，对于用料考究、工艺复杂的住宅，重建费用也可能高于一般估算。
按成交价投保会怎样？并不会赔得更多——房屋保险是补偿性的，赔的是实际损失，不会因为保额高就多赔。
反过来低估更危险，因为葡萄牙保单普遍适用比例赔付原则（regra proporcional）：
这就是为什么这个数字值得认真对待。实务中通常按建筑面积乘以每平方米的重建单价来估算，单价取决于地区、建筑类型与装修标准；有些保险公司提供自动重估条款（atualização automática de capitais），按通胀逐年调整，在建材涨价的年份很有用。
具体的每平方米单价与是否适用比例赔付，取决于保险公司与所选方案。以上说明的是葡萄牙市场的通常做法。
Condomínio 常被理解成“物业”，但它们不是一回事。物业是管理机构，而 condomínio 在葡萄牙法律上是全体业主组成的共有体：共同决策、共同分摊、共同持有建筑的公共部分（partes comuns）。
对于分层共有的建筑（propriedade horizontal），葡萄牙法律要求为火灾风险投保，这份保单通常由 condomínio 统一办理，覆盖公共部分：结构、屋面、楼梯、电梯、外墙、共用管线。
需要注意的是三点：
合理的做法是：向管委会（administração do condomínio）索取现有保单的保障明细，看清它保了什么、保额多少，然后用自己的保单补上缺口，而不是假设“楼里有保险，我就不用买了”。
作为对照，以下是葡萄牙零售市场上标准房屋保单比较典型的情形——也正是私人客户保单着力改进的地方。不同保险公司的方案差异很大，以下不是对任何一份具体合同的确认。
| 项目 | 通常情况 |
|---|---|
| 火灾、爆炸、闪电 | 基础保障，几乎所有方案都包含。 |
| 水渍（danos por água） | 通常包含，但自负额较高，且“查漏与破拆修复”的费用是否包含，各家不同。 |
| 风暴与暴雨 | 通常包含，但常设风速门槛，或要求建筑无原有缺陷。 |
| 盗窃与入室抢劫 | 通常包含。可能要求门锁与安防达到一定标准；现金与首饰另设分项限额，高价值物品需按约定价值单独列明。 |
| 电涌与电器损坏 | 常见但不一定默认包含，需要确认是否已勾选。 |
| 玻璃破碎 | 通常包含，保额有限。 |
| 地震（fenómenos sísmicos） | 在葡萄牙通常是可选项，不是默认包含。需要单独确认并单独定价。 |
| 民事责任 | 通常带有一定额度，但范围可能仅限同楼邻居，额度也可能偏低。 |
| 逐渐渗漏、老化、缺乏维护 | 常见除外责任。保险保的是意外事故，不是建筑的自然老化。 |
| 施工与结构改造引起的损失 | 通常除外，尤其在未申报装修的情况下。 |
| 长期空置期间发生的损失 | 可能受限或除外，取决于连续空置天数的约定。 |
关于地震，值得单独说一句。里斯本、塞图巴尔和阿尔加维在地震风险区划上并非低风险地区，1755 年的里斯本大地震和 1969 年的圣维森特角地震都是真实记录。地震保障在葡萄牙市场上通常作为附加项提供，条件取决于地区、建筑年代与结构类型。不要假设它已经包含在内，也不要假设它不重要。
很多中国客户在葡萄牙的房产不是全年自住：可能一年住两三个月，可能给家人偶尔使用，可能通过平台短租，也可能长租给本地住户。这三种用途在保单上是三件不同的事。
第二居所与长期空置。多数保险公司在条款里约定了连续无人居住的天数上限（常见的是 60 天或 90 天，具体各家不同）。超过这个期限，某些保障可能受限——最典型的是盗窃与水渍，因为无人在场时漏水会持续很久。可行的安排通常包括：申报为第二居所而非主要住所、约定定期查看、安装漏水关断阀或安防系统。关键是如实申报实际使用方式，而不是把它写成常住房。
出租用途。无论是长租还是短租（alojamento local），一旦房产用于出租，风险结构就变了：使用者不是业主、人员流动、租客财物、对租客的责任都是新的问题。用自住条款的保单去覆盖短租房，是理赔被拒的常见原因。短租通常需要专门的方案。
出租给长期住户。业主投保建筑与业主责任，租客自行投保其个人财物。保单上写清房产是出租状态，这一点在有房贷时尤其重要，因为银行的要求与租赁用途可能同时适用。
如果房产有葡萄牙的房贷，银行通常会要求两件事：房屋多险保单（multirriscos），以及寿险（seguro de vida）。银行会作为保单的受益人（beneficiário），并要求在放款前提供保险证明。
银行通常会直接提供一份自己的保险方案。这份方案未必不合适——很多时候它是可用的。但它是按银行的标准流程生成的，不是按您这套房子的具体情况定制的，所以值得做的事是比较范围，而不是默认接受或默认拒绝。比较时看四项：建筑保额是否与真实重建费用相符、地震是否包含、室内财物保额是否够、自负额是多少。
在葡萄牙，借款人有权自行选择保险公司，只要保单满足银行在贷款合同中约定的条件（受益人、保额、保障范围）。有些银行会把“使用本行保险”与利率优惠挂钩，这时需要把保费差额和利率优惠放在一起算，而不是只看其中一边。
具体要求由贷款合同与银行规定决定。签署前请以银行提供的书面条件为准。
拿到一份方案或保单草案时，或者想检视现有的保单，可以按这个顺序逐项对照。这不需要懂葡萄牙语，只需要知道该找哪几个数字。
Adler & Rochefort 是面向高净值家庭的私人客户保险代理机构（ASF 注册号 425591790/3），总部位于里斯本，服务葡萄牙与西班牙的客户。在房屋保险上，从首次联系到理赔由同一位顾问负责，工作分三段：
服务语言为英语，书面进行。保单依葡萄牙法律以葡萄牙语出具。
保额不是您付了多少钱买这处房产，而是把它按原有标准重新建起来要花多少钱。 Adler & Rochefort · Lisboa
分两层。对于分层共有的建筑（公寓楼，法律上称 propriedade horizontal），葡萄牙法律要求为火灾风险投保，这部分通常由 condomínio 统一办理，覆盖建筑的公共部分。对于您自己户内以及室内财物，一般不是法律强制，但如果有房贷，银行几乎一定会要求。独立住宅（别墅）在没有贷款的情况下通常不强制，但没有保险意味着重建费用完全自担。
重建费用（valor de reconstrução）。它指的是按现在的人工与材料价格把建筑重新盖起来的成本，不包含土地与位置价值，因此通常明显低于成交价。按成交价投保不会多赔，只会多付保费；按明显低于实际的金额投保，则可能触发比例赔付，即使是局部损失也按不足比例打折。
在葡萄牙市场上通常不是。地震（fenómenos sísmicos）一般作为可选保障单独提供并单独定价，是否包含取决于保险公司与所选方案。里斯本、塞图巴尔与阿尔加维在风险区划上不属于低风险地区，所以这一项值得明确确认，而不是假设。
通常需要。Condomínio 的保单覆盖建筑的公共部分，且常常只针对火灾或范围有限，与您户内的装修、家具、电器和个人物品无关。合理做法是先向管委会索取现有保单的保障明细，看清它保什么、保额多少，再用自己的保单补上缺口。
通常可以。非居民业主投保是很常见的情形，一般需要葡萄牙纳税人号码（NIF）、身份证明、房产文件，以及可用于缴费的付款方式（是否必须是葡萄牙银行账户，取决于保险公司）。需要注意的是空置条款：长期无人居住时某些保障可能受限，所以保单上要如实写明实际使用方式。
通常无效，或者至少不足。用于出租——尤其是短租（alojamento local）——的房产风险结构与自住不同，需要在保单上写明用途，往往要用专门的方案。没有申报的出租用途，是理赔被拒的常见原因之一。
可以用，但值得先比较范围。银行方案是按标准流程生成的，未必针对您这套房子的情况。比较时看四项：建筑保额是否与真实重建费用相符、地震是否包含、室内财物保额是否足够、自负额是多少。在葡萄牙，借款人一般有权自行选择保险公司，只要保单满足贷款合同约定的条件。如果银行把使用本行保险与利率优惠挂钩，需要把保费差额与利率优惠一起算。
需要。厨卫翻新、加装泳池或太阳能、封闭阳台、扩建——这些都会改变重建费用和风险结构。不更新保单，理赔时的依据仍是旧信息，可能导致赔付不足。同理，室内财物价值明显增加时也应调整保额。
请填写基本信息。我们将回复。由于每份方案均为量身定制，需要对风险进行详细分析，答复时间可能有所不同。
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首次联系后，我们会通过电子邮件索取以下资料。如果您手头已有，也可以直接发送至 insurance@adlerrochefort.com。
我们已收到您的申请，将处理并回复。由于每份方案均为量身定制，需要对风险进行详细分析，答复时间可能有所不同。