ביטוח ללקוחות פרטיים בפורטוגל ובספרד — רישום ⁦ASF 425591790/3⁩ · ליסבון · לאגוש
בקשת חוות דעת
ספרד · קניית נכס

קניית נכס בספרד: הביטוח לפי שלבי העסקה

בין חוזה ה־arras לחתימה אצל הנוטריון יש כמה החלטות ביטוח שכדאי לקבל בזמן: סכום הביטוח, הדרישות של הבנק, ותאריך שבו הכיסוי חייב להיות בתוקף.

סוכנות ביטוח רשומה · ⁦ASF 425591790/3⁩ · משרדים בליסבון ובלאגוש · פורטוגל וספרד

לבקשת חוות דעת בכתב
Hugo Gonçalves

נבדק על ידי Hugo Gonçalves, מייסד ומומחה לניהול סיכונים ב-Adler & Rochefort · תואר במנהל עסקים (University of Hertfordshire) · השתלמות מתמשכת ב-Chartered Insurance Institute (CII), לונדון.

איך נראית עסקה בספרד, ואיפה הביטוח נכנס

רכישת נכס בספרד עוברת בדרך כלל כמה תחנות: הזמנה ראשונית עם פיקדון קטן; חוזה arras — בדרך כלל עם מקדמה של כעשרה אחוזים, שהקונה מפסיד אם הוא נסוג והמוכר מחזיר בכפל אם הוא נסוג; חתימה על שטר המכר (escritura pública) בפני נוטריון; ורישום ברשם המקרקעין (Registro de la Propiedad). לפני כל זה צריך מספר זיהוי לזרים (NIE).

הביטוח נוגע בעסקה בשלושה מועדים: לפני החתימה נקבעים הסכומים; ביום ה־escritura הסיכון עובר אליכם; ואחרי הקנייה מגיעים השיפוץ, ההשכרה והתקופות הריקות. העמוד מסודר לפי שלושתם.

ולמען הסר ספק: אנחנו סוכנות ביטוח. את הבדיקות המשפטיות — ה־nota simple, שעבודים, חובות ל־comunidad, היתרי בנייה ורישוי להשכרה — עושה עורך הדין שלכם.

קונים גם בפורטוגל? השלבים שם — ה־CPCV וה־escritura — שונים — קניית דירה בפורטוגל: ביטוח לפי שלבי העסקה.

לפני החתימה

1. סכום הביטוח לפי עלות בנייה מחדש. לא מחיר הקנייה ולא הערכת הבנק (tasación). בווילה בקוסטה דל סול הקרקע והנוף הם לעיתים רוב המחיר; בדירה בבניין ישן במדריד או בברצלונה, עלות השיקום יכולה להפתיע כלפי מעלה. סכום נמוך מדי מפעיל את כלל ביטוח החסר (regla proporcional) — גם במה שה־Consorcio משלם על רעידת אדמה או הצפה.

2. אם יש משכנתה — מה הבנק רשאי לדרוש. בנק ספרדי רשאי לדרוש ביטוח מבנה כתנאי להלוואה, ומציע בדרך כלל את המוצר שלו, לעיתים עם הנחה בריבית. לפי חוק האשראי לנדל״ן, הלווה אינו חייב לקנות את הביטוח דרך הבנק: פוליסה אחרת שעומדת בדרישות — בכיסוי מקביל ועם רישום הבנק כמוטב — צריכה להתקבל. כדאי לבקש את הדרישות בכתב ולהשוות את העלות הכוללת, כולל השפעת ההנחה בריבית, לאורך כל תקופת ההלוואה.

3. פוליסת ה־comunidad. בבניין או במתחם עם שטחים משותפים, בקשו לראות את פוליסת הבניין: מה היא מכסה, מה ההשתתפות העצמית שלה, ואיפה נגמרת האחריות שלה. היא לא מכסה את פנים הדירה ואת התכולה.

4. תכנית השימוש. מגורים, בית שני שעומד ריק, השכרה לתיירים — כל אחד מהם משפיע על הפוליסה. אם אתם מתכננים להשכיר, בדקו עם עורך הדין לפני הקנייה אם הרישוי האזורי או העירוני בכלל מאפשר זאת בנכס הזה.

5. אמנות, תכשיטים ואוספים שיעברו לבית. אם הם מגיעים מישראל או מבית אחר, כדאי לסדר את הכיסוי שלהם לפני ההובלה ולא אחריה.

ביום החתימה

הכיסוי מתחיל בתאריך ה־escritura. מרגע החתימה בפני הנוטריון הנכס שלכם, וכל מה שקורה בו — שריפה, נזילה, פריצה — הוא אירוע שלכם, גם אם עדיין לא הגעתם. אם יש משכנתה, הבנק ידרוש אישור ביטוח ממילא; אם אין, אף אחד לא יזכיר לכם.

תאריך שזז — פוליסה שזזה. תאריכי חתימה בספרד זזים לא פעם. פוליסה שתחילתה נקבעה לתאריך המקורי לא מתעדכנת לבד.

פרטים שתואמים את השטר. כתובת, המזהה הקדסטרי (referencia catastral), שמות הבעלים וחלוקת הבעלות. אי־התאמה מתגלה בדרך כלל בתביעה.

שלושה דברים שכדאי שיהיו נכונים ביום ה־escritura סכום המבנה לפי עלות בנייה מחדש, סכום התכולה לפי מה שיהיה בבית בפועל, ותאריך תחילת כיסוי זהה לתאריך החתימה.

אחרי הקנייה

שיפוץ. בווילות ישנות בקוסטה דל סול שיפוץ מקיף הוא כמעט כלל. בזמן העבודות, בקשו לראות את ביטוח הקבלן; כשהן נגמרות, עדכנו את סכום המבנה והתכולה.

השכרה. השכרה לתיירים היא שימוש שונה בנכס, והיא צריכה להופיע בפוליסה — יחד עם פרק אחריות שמתאים לאורחים. הרישוי עצמו הוא עניין אזורי ועירוני.

תקופות ריקות. בית שני שעומד ריק בין ביקורים הוא המצב השכיח, ובדיוק שם חלים תנאי אי־התפוסה של הפוליסה.

מיסים ונציג. בעלי נכס שאינם תושבי ספרד חייבים בדיווח מס על הנכס, ובמצבים מסוימים — במיוחד למי שגר מחוץ לאיחוד האירופי — עשויים להידרש למנות נציג לענייני מס. זה נושא ליועץ המס, לא לנו; אנחנו מזכירים אותו כי הוא שייך לאותה רשימת משימות.

מה שכתוב כאן הוא הסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. הכיסוי בפועל נקבע בפוליסה שתונפק ובכפוף לחיתום המבטח.

הבנק רשאי לדרוש ביטוח. הוא לא רשאי לחייב אתכם לקנות אותו דרכו. Adler & Rochefort · Lisboa
שאלות נפוצות

קניית נכס בספרד: שאלות נפוצות

ממתי הנכס צריך להיות מבוטח?

מתאריך החתימה על ה־escritura בפני הנוטריון. מאותו רגע הסיכון עליכם, גם אם עוד לא הגעתם לנכס. אם התאריך זז, צריך להזיז גם את תחילת הפוליסה.

הבנק מחייב אותי לקנות את ביטוח הבית דרכו?

הבנק רשאי לדרוש ביטוח מבנה כתנאי למשכנתה, אבל לפי חוק האשראי לנדל״ן בספרד אינו רשאי לחייב אתכם לקנות אותו דרכו: פוליסה אחרת בכיסוי מקביל, עם רישום הבנק כמוטב, צריכה להתקבל. לעיתים הבנק מציע הנחה בריבית תמורת המוצרים שלו, ולכן כדאי להשוות את העלות הכוללת לאורך ההלוואה. בקשו את הדרישות בכתב.

לפי איזה סכום לבטח?

לפי עלות הבנייה מחדש, לא לפי מחיר הקנייה ולא לפי ה־tasación של הבנק. סכום נמוך מדי מפעיל את כלל ביטוח החסר, שמקטין את התגמול באותו יחס גם בנזק חלקי — כולל במה שה־Consorcio משלם.

רעידת אדמה והצפה כלולות?

בדרך כלל כן, דרך ה־Consorcio de Compensación de Seguros, שממומן מתוספת בכל פוליסת רכוש בספרד. זה שונה מפורטוגל, שם כיסוי רעידת אדמה הוא הרחבה אופציונלית. ה־Consorcio משלם לפי הסכומים שבפוליסה שלכם.

קניתי דירה בבניין. פוליסת ה־comunidad לא מספיקה?

לא. היא מכסה את החלקים המשותפים — גג, חזיתות, מעליות, צנרת ראשית, בריכה וגינה משותפות — ולא את פנים הדירה או התכולה. כדאי לראות אותה כדי לדעת איפה היא נגמרת, ולבטח את מה שהיא לא מכסה.

אני לא תושב ספרד. יש משהו שצריך לדעת?

מבחינת הביטוח, בעלים שאינם תושבים הם מצב שגרתי; מה שחשוב הוא להצהיר על השימוש — בית שני, תקופות ריקות, השכרה. מבחינת המס, בעלים שאינם תושבים חייבים בדיווח, ובמצבים מסוימים עשויים להידרש למנות נציג לענייני מס. זה נושא ליועץ המס שלכם.

באמצע עסקה בספרד? נבדוק מה צריך להיות בתוקף ומתי

כתבו איזה נכס, איפה, באיזה שלב אתם ואם יש משכנתה. נחזור אליכם בכתב באנגלית עם מה שנדרש ביום ה־escritura ומה מומלץ מעבר לזה.

הטופס מוצג בעברית. שפת העבודה שלנו היא אנגלית: הצעות מחיר, הסבר תנאים וליווי בתביעות נעשים בכתב באנגלית, וגם התשובה תגיע באנגלית.

בספרד אנחנו מסדרים ביטוחי דירה ורכוש אצל Hiscox ו-Chubb, ששתיהן מבטחות שם. בהצעה אנחנו מציינים בכתב את המבטח ואת התנאים.

נא לכתוב את המספר עם קידומת בין־לאומית, למשל ⁦+972 50 123 4567⁩ או ⁦+351 912 345 678⁩.

בדרך כלל נחזור אליכם בתוך יום עסקים. בקשת הצעה לא מחייבת אתכם לשום דבר.

✓

הפנייה נשלחה. תודה.

בדרך כלל נשיב בכתב באנגלית בתוך יום עסקים. לעניין דחוף אפשר להתקשר: ⁦+351 928 226 570⁩.

בקשת חוות דעת