Immobilienkauf in Spanien: die Versicherung richtig aufsetzen
Zwischen Reservierung, Arras-Vertrag und Unterschrift beim Notar wird viel geprüft — die Versicherung oft zuletzt. Dabei geht das Risiko mit der Escritura auf Sie über, und die Summe, die dann in der Police steht, entscheidet im Schadenfall über alles.
Der Ablauf — und wann die Versicherung ins Spiel kommt
Der Kauf in Spanien folgt einem vertrauten Muster. Für die Versicherung zählen vor allem drei Zeitpunkte:
- Reservierung und Arras-VertragMit dem contrato de arras leisten Sie eine Anzahlung, die Sie bei Rücktritt in der Regel verlieren (und die der Verkäufer bei seinem Rücktritt meist doppelt zurückzahlt). Jetzt ist der Moment, Angaben zur Immobilie für die Versicherung zu sammeln — nicht erst in der Woche vor dem Notartermin.
- Prüfung vor dem NotarGrundbuchauszug (nota simple) aus dem Registro de la Propiedad, Lasten, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeit. Was Ihr Anwalt hier findet, fragt auch der Versicherer: Ist das Haus legal errichtet und so gebaut, wie es im Register steht?
- Escritura beim NotarMit der Unterschrift der escritura pública wird die Immobilie Ihre — und damit das Risiko. Die Police sollte ab diesem Tag gelten, nicht ab dem Einzug. Der Eintrag ins Registro de la Propiedad folgt später; für die Versicherung zählt die Übergabe.
Für Nicht-Residenten kommen NIE und, je nach Situation, ein steuerlicher Vertreter hinzu. Diese Fragen klären Anwalt und Steuerberater; wir kümmern uns darum, dass am Tag der Unterschrift eine passende Police steht.
Die Summe: Wiederaufbau, nicht Kaufpreis
Der häufigste Fehler beim Kauf: Die Gebäudesumme wird vom Kaufpreis oder vom Bankgutachten abgeleitet. Beide enthalten den Grund und Boden, die Lage und die Marktlage — nichts davon brennt ab. Versichert wird, was der Wiederaufbau kosten würde: Abriss und Räumung, Architekt, Genehmigungen, Bau in vergleichbarer Qualität.
Zu hoch
Eine Summe über den Wiederaufbaukosten zahlt Prämie für einen Wert, der nie erstattet wird.
Zu niedrig
Ist die Summe zu niedrig, kürzt die regla proporcional jeden Schaden im Verhältnis — auch einen kleinen Wasserschaden.
Hochwertige Häuser
Bei höherwertigen Häusern besichtigt der Versicherer das Objekt vor Ort, bestätigt die Wiederaufbaukosten und verzichtet bei Übernahme der empfohlenen Summen auf die Proportionalregel.
Pool, Mauern, Garten
Nebengebäude, Stützmauern, Pool und Außenanlagen gehören in die Summe. In Standardpolicen sind sie oft auf einen symbolischen Betrag gedeckelt.
Wie wir hochwertige Häuser in Spanien versichern, steht auf der Seite Hausversicherung in Spanien.
Die Bank und die Versicherung
Bei einer Hypothek verlangt die Bank eine Gebäudeversicherung (seguro de daños) für die belastete Immobilie, mit der Bank als begünstigter Gläubigerin. Was sie nicht verlangen darf: dass Sie diese Police bei ihr oder bei einem von ihr bestimmten Versicherer abschließen.
- Freie Wahl des VersicherersDas spanische Hypothekenrecht erlaubt der Bank, eine Versicherung zu verlangen, nicht aber, einen bestimmten Versicherer vorzuschreiben. Eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers muss sie akzeptieren.
- Zinsnachlass gegen ProdukteBanken bieten oft einen günstigeren Zins, wenn Sie Haus-, Lebens- oder andere Versicherungen bei ihnen abschließen. Das ist erlaubt — rechnen Sie den Nachlass gegen Prämie und Deckung über die Laufzeit, nicht nur im ersten Jahr.
- Bankpolice ist StandardwareDie Hauspolice der Bank ist auf den Kredit zugeschnitten, nicht auf eine Villa mit Pool, Sammlungen und Personal. Summe und Bedingungen folgen dem Gutachten der Bank.
- LebensversicherungEine Risikolebensversicherung ist bei spanischen Hypotheken üblich, aber keine gesetzliche Pflicht. Siehe Hypothekenschutz in Spanien.
Was eine spanische Hauspolice anders macht
Wer in Deutschland oder Portugal versichert war, sollte drei spanische Besonderheiten kennen:
- Consorcio de Compensación de SegurosAußergewöhnliche Ereignisse — Überschwemmung, Erdbeben, Sturmflut, außergewöhnlicher Sturm — deckt in Spanien ein staatlicher Ausgleichsfonds, finanziert über einen Zuschlag auf jede Sachversicherung. Anders als in Portugal, wo Erdbeben ein optionaler Baustein ist, ist dieser Schutz in Spanien automatisch Teil der Police; er gilt nach den Regeln des Consorcio, nicht nach den Bedingungen Ihres Versicherers.
- Comunidad de propietariosLiegt die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, versichert deren Police das Gemeinschaftseigentum. Innenausbau, Hausrat, Ihre eigenen Anlagen und Ihre Haftung aus der Wohnung versichern Sie selbst. Lassen Sie sich die Gemeinschaftspolice vor dem Kauf zeigen.
- Regionale RisikenStarkregen und Sturzfluten (DANA) in Valencia, Murcia und Andalusien, Waldbrand im Hinterland, Wind und Salz auf den Kanaren und Balearen: Lage und Bauweise gehen in die Zeichnung ein — und manchmal in die Frage, ob ein Versicherer überhaupt zeichnet.
Leerstand, Renovierung und Vermietung
Leer bis zum Einzug
Viele Policen begrenzen, wie lange ein Haus leer stehen darf. Nennen Sie uns den geplanten Einzug — und ob jemand regelmäßig nach dem Rechten sieht.
Renovierung vor dem Einzug
Umbauten verändern das Risiko und oft die Summe. Größere Arbeiten brauchen eine Abstimmung mit dem Versicherer, manchmal eine eigene Bauleistungsdeckung.
Ferienvermietung geplant
Vermietung an Touristen braucht eine regionale Lizenz und eine Police, die gewerbliche Nutzung deckt. Siehe Vermieterversicherung in Spanien.
Nicht-resident
Eigentümer ohne spanischen Wohnsitz sind üblich und versicherbar. Der Versicherer fragt nach Nutzung und Leerstand, nicht nach dem Wohnsitz.
Nur allgemeine Orientierung. Was eine Police tatsächlich deckt, Selbstbehalte und Ausschlüsse, steht im Wortlaut des Versicherers — nicht auf dieser Seite. Keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung.
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Versicherung zum Kauf anfragen
Nennen Sie uns Lage, Art der Immobilie und den geplanten Notartermin. Wir antworten schriftlich, was bis zur Escritura stehen sollte.
In Spanien platzieren wir Immobilienrisiken bei Hiscox und Chubb, die beide dort zeichnen. Versicherer und Bedingungen nennen wir schriftlich im Angebot.
Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, dass wir Ihre Angaben zur Vorbereitung des Angebots verwenden, gemäß unserer Datenschutzerklärung. Wir verkaufen Ihre Daten nicht. Adler & Rochefort ist die Handelsmarke der Ownizo, Unipessoal Lda., bei der ASF unter Nr. 425591790/3 registriert.
Unverbindlich. Wir können vor der Einholung von Konditionen Rückfragen stellen; Annahme und Preis bleiben der Risikoprüfung des Versicherers vorbehalten.
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Häufige Fragen
Ab wann muss die Immobilie versichert sein?
Ab dem Tag, an dem Sie die Escritura beim Notar unterschreiben — dann geht das Risiko auf Sie über. Finanziert eine Bank den Kauf, verlangt sie den Nachweis der Gebäudeversicherung in der Regel zum Notartermin.
Muss ich die Hausversicherung der Bank nehmen?
Nein. Die Bank darf eine Gebäudeversicherung verlangen, aber nicht vorschreiben, bei wem Sie sie abschließen. Sie kann einen Zinsnachlass für ihre eigenen Produkte anbieten; rechnen Sie ihn über die Laufzeit gegen Prämie und Deckung.
Welche Summe setze ich für das Gebäude an?
Die Kosten des Wiederaufbaus in vergleichbarer Qualität, nicht den Kaufpreis und nicht das Bankgutachten. Bei höherwertigen Häusern bestätigt der Versicherer die Summe nach einer Besichtigung vor Ort.
Deckt die Police Überschwemmung und Erdbeben?
Außergewöhnliche Ereignisse wie Überschwemmung, Erdbeben und Sturmflut deckt in Spanien der Consorcio de Compensación de Seguros, finanziert über einen Zuschlag auf die Police. Er gilt nach seinen eigenen Regeln, zusätzlich zu dem, was Ihr Versicherer deckt.
Ich kaufe eine Wohnung in einer Anlage. Brauche ich eine eigene Police?
Ja, in aller Regel. Die Police der Comunidad de propietarios deckt das Gemeinschaftseigentum; Innenausbau, Hausrat und Ihre Haftung aus der Wohnung versichern Sie selbst.
Ich kaufe auch in Portugal. Gilt dort dasselbe?
Vieles ähnelt sich, aber nicht alles: In Portugal ist Erdbeben ein optionaler Baustein, und die regra proporcional wirkt wie in Spanien. Siehe Hausversicherung in Portugal.
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