Registrerad försäkringsförmedlare — ASF nr 425591790/3 · Lissabon · Portugal och Spanien
Begär genomgång
Spanien · Bostadsköp

Köpa hus i Spanien — försäkringen steg för steg

I Sverige leder mäklaren dig genom hela affären. I Spanien har köpet flera steg med egna följder — och försäkringen ska vara på plats vid ett av dem, inte veckor efteråt.

Registrerad försäkringsförmedlare · ASF nr 425591790/3 · Portugal och Spanien

Begär en skriftlig genomgång
Hugo Gonçalves

Granskad av Hugo Gonçalves, grundare och riskhanteringsspecialist på Adler & Rochefort · Examen i företagsekonomi (University of Hertfordshire) · Löpande utbildning vid Chartered Insurance Institute (CII), London.

Köpets steg — och var försäkringen kommer in

  1. NIE och spanskt bankkonto. Ett utlänningsnummer (NIE) behövs för köpet, för lån och för att teckna försäkring.
  2. Reservation och kontroller. Ett utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) visar ägare, inteckningar och belastningar. Din advokat kontrollerar också bygglov, skulder till comunidad och kommunala skatter.
  3. Arras-kontraktet. Ett förhandskontrakt med handpenning, ofta omkring tio procent. I den vanligaste formen förlorar köparen handpenningen om hen drar sig ur, och säljaren betalar tillbaka det dubbla om hen gör det.
  4. Escritura hos notarien. Köpet fullbordas genom ett offentligt köpebrev inför notarie. Här betalas köpeskillingen, nycklarna lämnas över — och risken för bostaden går över till dig.
  5. Registrering. Köpebrevet registreras i Registro de la Propiedad, vilket ger skydd mot tredje man.
Tidpunkten Försäkringen ska börja gälla på dagen för escritura. Säljarens försäkring upphör normalt när hen inte längre äger bostaden, och vid lån kräver banken ofta bevis på försäkring vid undertecknandet. Vi förbereder försäkringen under arras-perioden, så att den kan aktiveras samma dag.

Bolån: du behöver inte ta bankens försäkring

En spansk bank som lämnar bolån kan kräva att bostaden är försäkrad under lånetiden, ofta med banken som förmånstagare. Men enligt den spanska lagen om bostadskrediter kan banken inte tvinga dig att teckna försäkringen hos banken själv eller hos ett bolag den väljer. Du har rätt att visa en annan försäkring med likvärdigt skydd.

Bankerna får däremot erbjuda en lägre ränta om du köper deras försäkringar — så kallade bonificaciones. Det kan vara ett rimligt val, men det bör jämföras med helheten: räntesänkningen mot premien och, framför allt, mot omfattningen. Bankens standardförsäkring är skriven för att skydda lånet, inte för att täcka konst, samlingar eller ansvar i miljonbelopp.

Kontrollera också om låneavtalet innehåller en livförsäkring kopplad till lånet; samma princip gäller där.

Försäkringsbeloppet: återuppbyggnad, inte köpeskilling

Byggnadens försäkringsbelopp (continente) ska motsvara vad det kostar att bygga upp den igen — inte vad du betalade. På Costa del Sol och Mallorca är köpeskillingen ofta långt högre än återuppbyggnadskostnaden, eftersom den innehåller tomt, utsikt och läge. I äldre stenhus och fincas kan det vara omvänt.

Bankens värdering (tasación) anger ofta ett särskilt värde för försäkringsändamål. Det är ett minimum för banken, inte nödvändigtvis rätt belopp för dig. För bostäder med högt värde gör försäkringsbolaget i stället en besiktning och fastställer återuppbyggnadskostnaden; accepteras de rekommenderade beloppen avstår bolaget från nedsättning för underförsäkring.

Kom ihåg att Consorcio de Compensación de Seguros, som ersätter översvämning och jordskalv, räknar på samma belopp. Ett för lågt belopp slår igenom även där.

Comunidad de propietarios — kontrollera innan du köper

Köper du en lägenhet eller ett radhus i en urbanización blir du medlem i en comunidad de propietarios. Den liknar inte en svensk bostadsrättsförening: du äger din bostad direkt, och comunidad förvaltar och försäkrar de gemensamma delarna.

  • Be om ett intyg om att säljaren inte har skulder till comunidad.
  • Be om en kopia av comunidad-försäkringen och kontrollera belopp, betalning och vad den omfattar.
  • Läs protokollen från de senaste årsstämmorna: beslutade renoveringar och tvister syns där.
  • Kontrollera stadgarna om du planerar att hyra ut — vissa comunidades begränsar turistuthyrning.

Skatt och representation — en allmän anmärkning

Som ägare till en bostad i Spanien har du årliga skatter och deklarationer, även om du inte bor där: kommunal fastighetsskatt och, för den som inte är bosatt i Spanien, en deklaration för den bostad du äger. Beroende på din situation kan det också krävas en skatterepresentant i Spanien. Reglerna beror på var du är bosatt och ändras över tid; tala med en skatterådgivare eller gestoría om just din situation.

Den här sidan ger en allmän beskrivning av hur ett bostadsköp i Spanien brukar gå till och är inte juridisk eller skattemässig rådgivning. Anlita en oberoende advokat för köpet.

Portugal Funderar du också på Portugal? → Köpa hus i Portugal: försäkringen steg för steg.
Risken går över till dig när du skriver under hos notarien. Försäkringen ska börja gälla samma dag. Adler & Rochefort · Lisboa
Vanliga frågor

Köpa hus i Spanien — frågor om försäkring

När ska hemförsäkringen börja gälla?

På dagen för escritura, när du skriver under köpebrevet hos notarien. Då går risken över till dig och säljarens försäkring upphör normalt. Vi förbereder försäkringen i förväg så att den kan aktiveras samma dag.

Måste jag ta bankens hemförsäkring när jag tar bolån?

Nej. Banken kan kräva att bostaden är försäkrad, men du har rätt att välja en annan försäkring med likvärdigt skydd. Banken får erbjuda en lägre ränta om du tar dess produkter; jämför helheten innan du bestämmer dig.

Ska jag försäkra bostaden till köpeskillingen?

Nej. Byggnaden ska försäkras till återuppbyggnadskostnaden. Köpeskillingen innehåller tomt och läge, som inte förstörs vid en brand. För bostäder med högt värde fastställs beloppet vid en besiktning.

Vad är ett arras-kontrakt?

Ett förhandskontrakt med handpenning som binder parterna fram till köpet. I den vanligaste formen förlorar köparen handpenningen om hen drar sig ur, och säljaren betalar tillbaka det dubbla om hen gör det. Låt din advokat granska det innan du skriver under.

Täcker comunidad-försäkringen min lägenhet?

Den täcker främst de gemensamma delarna och byggnadens stomme. Lösöret, ofta ytskikten inne i lägenheten och ditt eget ansvar behöver en egen försäkring.

Försäkring till ditt bostadsköp i Spanien

Berätta var bostaden ligger, när du planerar att skriva under och om du finansierar köpet med lån. Du får ett skriftligt förslag på försäkringsbelopp och omfattning i god tid före escritura.

Formuläret är på svenska. Vi svarar och sköter ärendet på engelska, skriftligt.

I Spanien placerar vi hem- och fastighetsförsäkringar hos Hiscox och Chubb, som båda tecknar försäkringar där. I vårt förslag anger vi försäkringsbolaget och villkoren skriftligt.

Ange numret med landsnummer, t.ex. +46 70 123 45 67.

Vi svarar inom en arbetsdag. En förfrågan innebär ingen bindning.

✓

Tack — din förfrågan har kommit fram.

Vi svarar inom en arbetsdag, skriftligt och på engelska. Är det brådskande, ring +351 928 226 570.

Begär genomgång