Comprar casa en España: los seguros, paso a paso

Los pasos de la compra, con sus nombres españoles

1. NIE y cuenta bancaria. El número de identidad de extranjero es imprescindible para comprar, y la cuenta española facilita los pagos, los impuestos y los recibos.
2. Reserva y contrato de arras. Las arras penitenciales, las más habituales, permiten desistir: si se retira el comprador, pierde lo entregado; si se retira el vendedor, devuelve el doble.
3. Comprobaciones. La nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad y cargas), la situación urbanística, las deudas con la comunidad y los impuestos municipales.
4. Escritura ante notario. Se firma la compraventa, se paga el precio y se entregan las llaves. Si hay hipoteca, se firma en el mismo acto.
5. Impuestos e inscripción. Impuesto de transmisiones en la vivienda usada, IVA y actos jurídicos documentados en la nueva, e inscripción en el Registro.

Desde abril de 2025 la compra de vivienda ya no da acceso por sí sola a un visado de residencia en España: la llamada golden visa fue suprimida. Si piensa vivir en la casa, la residencia se plantea por otra vía — y con ella, casi siempre, una póliza de salud para el visado.

Lo que exige el banco — y lo que no puede imponer

Si financia la compra con un banco español:

• El seguro de daños es obligatorio. La ley exige que la vivienda hipotecada esté asegurada contra incendio y otros daños, al menos por su valor de tasación a efectos del seguro, y el banco figurará como beneficiario.
• El seguro de vida no es obligatorio por ley, aunque casi todos los bancos lo proponen y lo valoran.
• El banco puede bonificar el tipo de interés si contrata con él determinados seguros, pero no puede obligarle a contratarlos con su aseguradora: debe aceptar una póliza de otra compañía con coberturas equivalentes. Si lo hace, puede perder la bonificación.

La cuenta que conviene hacer es completa: ahorro en intereses durante toda la hipoteca frente al coste de los seguros del banco durante el mismo tiempo, con sus coberturas reales. Véanse los seguros de la hipoteca y el seguro de vida en España.

La transferencia desde América: el momento más vulnerable

El fraude más frecuente en las compraventas internacionales no es sofisticado: un correo que parece del abogado, de la inmobiliaria o del notario informa de un «cambio de cuenta» días antes de la firma. La transferencia sale hacia la cuenta del estafador y, cuando se descubre, el dinero ya no está.

• Confirme siempre los datos bancarios por un canal distinto al del correo que los envía.
• Desconfíe de cualquier cambio de cuenta de última hora, venga de quien venga.
• Existen coberturas específicas para este riesgo. Véase ciberriesgo y fraude de la familia.