Mediador de seguros registrado — ASF n.º 425591790/3 · España y Portugal · Lisboa
Análisis por escrito
Portugal · Alquiler

Alquilar su vivienda en Portugal: el seguro que exige la ley y el que necesita usted

Comprar en Lisboa, Oporto o el Algarve para alquilar a turistas o a largo plazo es una inversión frecuente entre familias latinoamericanas. En el momento en que alguien paga por dormir en su casa, la póliza de hogar deja de describir la realidad — y en el alquiler turístico, además, la ley exige un seguro concreto.

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Hugo Gonçalves

Revisado por Hugo Gonçalves, fundador y especialista en gestión de riesgos de Adler & Rochefort · Licenciado en Gestión de Empresas (University of Hertfordshire) · Formación continua en el Chartered Insurance Institute (CII), Londres.

Alojamento Local: un seguro que forma parte del registro

El Alojamento Local (AL) es el régimen portugués del alquiler de corta duración a turistas: apartamentos, casas, habitaciones. Se registra en el ayuntamiento y el número de registro debe figurar en cada anuncio.

A ese registro va unido un seguro obligatorio: quien explota el AL debe tener un seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños a los huéspedes y a terceros derivados de la actividad, además de los riesgos de la propia vivienda. No es una recomendación: si falta, el registro puede ser cancelado.

Las garantías de las plataformas no lo sustituyen Las plataformas de reservas ofrecen sus propias garantías y coberturas de responsabilidad. Pueden ser útiles, pero solo se aplican a las reservas hechas a través de ellas, tienen sus propias exclusiones y no sustituyen al seguro que exige la ley. El huésped que reserva directamente con usted queda fuera.
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Por qué la póliza de hogar no sirve para alquilar

Es el error más frecuente, y casi siempre de buena fe: la casa ya tiene su multirriscos, así que parece resuelto. Pero esa póliza se contrató para una vivienda habitada por usted y su familia. Huéspedes que cambian cada semana, piscina sin vigilancia, uso intensivo de las instalaciones: es otro riesgo.

Si no se declara el uso real, en el primer siniestro aparecen dos problemas: la responsabilidad frente al huésped no está cubierta, porque la póliza no estaba pensada para eso, y el propio daño en la vivienda puede discutirse, porque el riesgo declarado no era el real.

Lo que necesita es una póliza que reconozca el uso comercial: normalmente un multirriscos para Alojamento Local, con la responsabilidad civil obligatoria incluida o al lado.

Lo que se añade, por orden de utilidad

  • Contenido a la medida de una vivienda turística: mobiliario, electrodomésticos, ropa de casa, lo que los huéspedes rompen.
  • Pérdida de rentas si la vivienda no puede alquilarse tras un siniestro. En un mercado de temporada, un incendio en junio cuesta el verano entero.
  • Daños por agua a los vecinos, el siniestro más frecuente en apartamentos de edificios.
  • Piscina: la principal fuente de responsabilidad en una casa. Vallado, cubierta y señalización cuentan para la aseguradora.

Compruebe además el reglamento del condominio y las normas municipales: en algunos edificios y zonas, el Alojamento Local está limitado o no se admiten nuevos registros. Para villas de lujo, véase alquiler vacacional de una villa de lujo.

Alquiler de larga duración (arrendamento)

  • La póliza del propietario debe decir que la vivienda está arrendada. Cubre el edificio, su mobiliario si alquila amueblado y su responsabilidad como propietario.
  • El inquilino asegura lo suyo: su contenido y su responsabilidad. Muchos contratos lo exigen; conviene pedírselo.
  • El seguro de rentas, que cubre impagos, existe en Portugal, aunque con menos oferta que en España y con la aceptación del inquilino como condición. Vale la pena estudiarlo cuando la renta es relevante para usted.

Gestionar desde América

  • Una persona de contacto en Portugal — la empresa de gestión o alguien de confianza — que pueda recibir al perito o al técnico.
  • Recibos domiciliados en una cuenta SEPA que usted vigile: una póliza anulada por impago deja el registro de AL sin su seguro obligatorio.
  • Las obligaciones fiscales del propietario no residente son independientes del seguro; llévelas con un asesor en Portugal.
  • Los siniestros los llevamos nosotros, por escrito y en español, ante la aseguradora y el perito.
Cuando alguien paga por dormir en su casa, su casa se ha convertido en un negocio. Su póliza todavía no lo sabe. Adler & Rochefort · Lisboa
Preguntas frecuentes

Alquilar en Portugal — preguntas sobre seguros

¿Es obligatorio un seguro para el Alojamento Local?

Sí. El explotador debe tener un seguro que cubra la responsabilidad civil por daños a huéspedes y terceros derivados de la actividad. Es una condición del registro y su falta puede llevar a su cancelación.

¿Me sirve la cobertura de la plataforma de reservas?

No como sustituto del seguro obligatorio. Las garantías de las plataformas solo se aplican a sus reservas, tienen exclusiones propias y no sirven como prueba del seguro exigido por la ley.

Ya tengo un seguro de hogar. ¿Basta con avisar a la aseguradora?

Avisar es imprescindible, pero normalmente no basta: hace falta una póliza que admita el uso turístico y que incluya la responsabilidad civil exigida. Le decimos por escrito si su póliza actual puede adaptarse o si conviene cambiarla.

¿Existe en Portugal el seguro de impago de alquiler?

Sí, como seguro de rentas, aunque la oferta es más reducida que en España y la aceptación del inquilino es condición de la cobertura. Le explicamos las opciones disponibles para su caso.

Solicite su propuesta para la vivienda alquilada

Cuéntenos dónde está la vivienda, si es Alojamento Local o alquiler de larga duración, si tiene piscina y quién la gestiona en Portugal. Le respondemos por escrito con la póliza que corresponde.

Le respondemos en español, por escrito, y llevamos todo el expediente en español.

Indique el número con el prefijo internacional, p. ej., +34 612 345 678 o +351 912 345 678.

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Le responderemos en un día laborable, por escrito y en español. Si es urgente, llame al +351 928 226 570.

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