Seguro de Alojamento Local
O seguro de responsabilidade civil é condição do registo de AL. O seguro de incêndio do condomínio não o substitui, e uma moradia segurada como habitação própria não está coberta enquanto explorada turisticamente.
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O que a lei exige
O regime do alojamento local consta do Decreto-Lei n.º 128/2014, alterado de forma significativa pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro. Entre os requisitos de exploração está a existência de seguro de responsabilidade civil que cubra danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade.
O seguro é condição de manutenção do registo: a sua falta ou caducidade pode determinar o cancelamento. Não se trata de uma recomendação comercial — é um requisito administrativo verificável.
Há dois equívocos recorrentes. O primeiro é assumir que o seguro de incêndio do condomínio cobre a unidade: cobre as partes comuns e a estrutura, não o recheio da fração nem a responsabilidade do explorador perante o hóspede. O segundo é manter o imóvel segurado como habitação própria depois de o registar como AL: a apólice foi subscrita para uma utilização diferente daquela que passou a existir. Detalhámos o tema em o que muda com o Decreto-Lei n.º 76/2024.
- Registo de AL válido e número atribuído
- Seguro de responsabilidade civil da atividade, em vigor
- Comunicação da alteração de utilização à seguradora do imóvel
- Cumprimento das regras de segurança aplicáveis à tipologia
- Nos prédios em propriedade horizontal, articulação com o seguro do condomínio
Coberturas essenciais
O núcleo mínimo para operar em conformidade e não ficar exposto ao sinistro mais provável.
Responsabilidade civil de exploração
Cobre os danos causados a hóspedes e a terceiros no âmbito da atividade — quedas, danos em bens, acidentes nas zonas comuns da unidade. É a cobertura exigida pelo regime do AL.
Incêndio e elementos da natureza
Protege a estrutura da fração ou da moradia. Nos prédios em propriedade horizontal articula-se com a apólice do condomínio, que cobre as partes comuns e não o interior.
Danos por água
O sinistro mais frequente em habitação e em AL. Numa unidade com rotatividade de hóspedes e utilização intensiva das canalizações, a frequência é ainda maior.
Recheio e equipamento
Mobiliário, eletrodomésticos, roupa de casa e equipamento de cozinha. O capital deve refletir o custo de reposição a novo, não o valor contabilístico.
Coberturas recomendadas além do mínimo
Coberturas que não são exigidas pelo registo mas que respondem aos sinistros que efetivamente ocorrem em exploração turística.
Danos causados por hóspedes
Atos dolosos ou negligentes de quem ocupa a unidade. Não está incluído por defeito na maioria das apólices de habitação e é uma das razões pelas quais uma apólice residencial não serve.
Perda de exploração
Compensa a receita perdida enquanto a unidade está inabitável após um sinistro coberto. É a cobertura que separa um sinistro incómodo de um sinistro ruinoso.
Responsabilidade civil de piscina
Quando existe piscina, o risco de afogamento e de queda é tratado à parte e sujeito a condições de segurança específicas — vedação, sinalização, profundidade indicada.
Roubo com e sem arrombamento
Inclui o furto praticado por quem tem acesso legítimo à unidade, situação que muitas apólices excluem se não for expressamente contratada.
Furto de valores e bagagem de hóspedes
Responde por bens dos hóspedes desaparecidos na unidade. Reduz a exposição a reclamações diretas e a avaliações negativas em plataforma.
Assistência 24h à unidade
Canalizador, eletricista e serralheiro em urgência. Numa unidade explorada à distância, é o que evita o cancelamento da reserva seguinte.
Erros mais comuns
Confiar no seguro do condomínio
Cobre as partes comuns. Não cobre o recheio da fração nem a responsabilidade do explorador perante o hóspede. Explicámos a articulação em AL em propriedade horizontal.
Manter o imóvel segurado como habitação própria
A utilização declarada deixou de corresponder à real. É uma divergência silenciosa que só se revela na participação do sinistro.
Subestimar o capital do recheio
Uma unidade equipada para arrendamento turístico tem mais recheio do que uma habitação equivalente. Um capital insuficiente ativa a regra proporcional e reduz a indemnização.
Não contratar perda de exploração
A reparação demora semanas ou meses. Sem esta cobertura, as reservas canceladas e a receita perdida ficam integralmente a cargo do titular.
Ignorar a piscina e os anexos
Piscinas, jacuzzis, churrasqueiras e anexos alteram o risco e nem sempre estão incluídos por defeito. Devem ser declarados individualmente.
Como trabalhamos
Enquadramento
Analisamos a atividade, os capitais em causa e a apólice atual, se existir. É nesta fase que aparecem as divergências entre o risco real e o risco declarado.
Consulta ao mercado
Levamos o mesmo risco, descrito da mesma forma, a várias seguradoras. Como mediador registado na ASF não representamos uma companhia — negociamos com todas as que subscrevem o risco.
Comparação lado a lado
Recebe as propostas numa tabela única: capitais, franquias, exclusões e prémio. Sem comparar exclusões, comparar prémios não diz nada.
Emissão e sinistros
Tratamos da emissão e ficamos como interlocutor em caso de sinistro. A participação, a peritagem e o acompanhamento até ao pagamento passam por nós.
Comparamos o mercado
Perguntas frequentes
O seguro de alojamento local é obrigatório?
Sim. O regime do alojamento local exige seguro de responsabilidade civil que cubra danos causados a hóspedes e a terceiros pela atividade. A sua falta pode determinar o cancelamento do registo.
O seguro do condomínio não chega?
Não. O seguro do condomínio cobre as partes comuns do edifício. Não cobre o recheio da sua fração, nem os danos causados por hóspedes, nem a sua responsabilidade civil enquanto explorador.
Já tenho seguro de habitação. Preciso de outro?
Precisa de comunicar a alteração de utilização à seguradora. Uma apólice subscrita para habitação própria permanente não cobre a exploração turística; consoante a companhia, o contrato é adaptado ou substituído por um produto de AL.
Quanto custa o seguro de alojamento local?
Varia com a tipologia, a capacidade, os capitais de edifício e recheio, a existência de piscina e as coberturas escolhidas. Abordámos os fatores de preço no artigo quanto custa o seguro de alojamento local; o valor concreto sai da cotação sobre os seus dados.
Cobre os danos causados pelos hóspedes?
Só se essa cobertura estiver expressamente contratada. Não é automática na generalidade das apólices de habitação e é uma das principais diferenças de um produto específico de AL.
E se a unidade ficar inabitável depois de um sinistro?
É o que a cobertura de perda de exploração resolve: compensa a receita que a unidade deixa de gerar durante o período de reparação, dentro dos limites e do período de indemnização contratados.
Tenho várias unidades. Podem ficar na mesma apólice?
Sim, e normalmente compensa. Uma apólice multi-unidade concentra o vencimento e permite negociar sobre o conjunto, além de simplificar a prova de seguro para cada registo.
Quanto tempo demora a emissão?
Enviamos proposta em 24 horas úteis. Depois da aceitação, a apólice é normalmente emitida no próprio dia — o que importa quando o registo depende dela.
Riscos relacionados
Um alojamento local é ao mesmo tempo um imóvel, um negócio e, quase sempre, uma fração num condomínio:
- Seguro de habitação — O edifício e o recheio continuam a precisar de cobertura própria, e o uso turístico tem de estar declarado na apólice.
- Seguro de condomínio — A apólice do condomínio cobre as partes comuns; o que fica dentro da fração e a responsabilidade perante os hóspedes são do titular do AL.
- Multirriscos empresarial — Com várias unidades ou com serviços prestados aos hóspedes, a exposição passa a ser de negócio e não de habitação.
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