Mediador de seguros registrado — ASF n.º 425591790/3 · España y Portugal · Lisboa
Análisis por escrito
Portugal · Compra de vivienda

Comprar casa en Portugal: el seguro, paso a paso

Del contrato de promesa a la escritura, y de la escritura a la primera reforma: en qué momento la casa pasa a ser su riesgo, qué pedirá el banco, qué cifra debe figurar en la póliza — y cómo proteger el dinero que cruza el Atlántico para pagarla.

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Hugo Gonçalves

Revisado por Hugo Gonçalves, fundador y especialista en gestión de riesgos de Adler & Rochefort · Licenciado en Gestión de Empresas (University of Hertfordshire) · Formación continua en el Chartered Insurance Institute (CII), Londres.

Los pasos de la compra, con sus nombres portugueses

El proceso portugués se parece al que usted conoce más de lo que su vocabulario sugiere. Estas son las equivalencias que importan:

En buena parte de América LatinaEn PortugalLo que conviene saber
RFC, RUT, cédula, CUITNIF portuguésImprescindible antes de firmar nada; también para contratar seguros.
Promesa de compraventa con arras o engancheCPCV (contrato-promessa) con sinalQuien incumple pierde la señal, o la devuelve doblada.
Escritura pública ante notarioEscritura o documento autenticadoDesde ese día la casa es suya y su riesgo.
Impuesto de adquisiciónIMT e Imposto do SeloAquí IMT es un impuesto; no confundirlo con el IMT de tráfico.
Registro público de la propiedadConservatória do Registo PredialMisma función.
Avalúo catastralVPT (valor patrimonial tributário)Una base fiscal, no una suma asegurada.

Desde 2023, la compra de vivienda ya no da acceso a la autorización de residencia por inversión (golden visa) en Portugal. Si piensa vivir en la casa, la residencia se tramita por otra vía — y con ella llega el seguro del visado.

¿Compra en España? Arras, notario, Registro de la Propiedad y los seguros que el banco intentará venderle. Comprar casa en España →

¿Desde cuándo es la casa su riesgo?

Desde la escritura. Entre el CPCV y la escritura, el riesgo sigue siendo, en principio, del vendedor, que mantiene su seguro. El día de la escritura se invierte: si la casa se incendia esa noche, el problema es suyo. Por eso la póliza debe empezar ese mismo día — no el lunes siguiente, cuando se haya instalado.

En la práctica: contrate con antelación, con fecha de efecto el día de la escritura. Si hay hipoteca, el banco pedirá la póliza antes de firmar, así que el calendario se impone solo.

Un matiz si compra sobre plano o en rehabilitación En una obra nueva o una rehabilitación integral, el riesgo durante la obra corresponde al promotor y a su seguro de construcción. Pida por escrito qué está asegurado y hasta cuándo, y en qué fecha exacta pasa a usted.

Lo que pide el banco — y lo que no puede imponer

Con una hipoteca portuguesa, el banco exige habitualmente dos seguros:

  • Seguro de hogar (multirriscos) sobre el edificio, con el banco como beneficiario hasta el importe del préstamo. A veces exige además la cobertura de terremoto.
  • Seguro de vida vinculado al préstamo, sobre los titulares. Véase seguro de vida en Portugal.

Lo que el banco exige es que los seguros existan con determinadas coberturas; usted puede presentar pólizas de otra aseguradora que cumplan esos requisitos. La póliza que se ofrece en la misma reunión que el préstamo está pensada para el proceso del banco — no se ha contrastado con su casa ni con su familia.

Preparamos con gusto pólizas que cumplan los requisitos del banco y que, a la vez, estén hechas a la medida de la vivienda: coste de reconstrucción bien fijado, terremoto contratado o descartado con cifras, contenido y objetos de valor y responsabilidad civil suficiente.

Tres cifras para la misma casa, y solo una sirve

  • El precio de compra — lo que paga. Incluye suelo, ubicación, vistas y mercado.
  • El VPT — la base fiscal. Útil para los impuestos, irrelevante para el seguro.
  • El coste de reconstrucción — lo que costaría volver a construir. Es la única cifra que debe figurar como suma asegurada del edificio.

En Lisboa, en Oporto o en la costa, el precio y el coste de reconstrucción pueden separarse mucho en ambas direcciones: un piso pequeño en Chiado vale mucho más de lo que costaría rehacerlo; una casa antigua con fachada de azulejo, muros de piedra y carpinterías de época puede costar más de reconstruir de lo que se pagó por ella. Por eso la suma se fija con criterios de construcción — y, en las viviendas de mayor valor, con la inspección de la aseguradora.

La primera reforma

Muchos compradores latinoamericanos reforman nada más comprar, sobre todo en los centros históricos de Lisboa y Oporto, y a menudo dirigen la obra a distancia. Durante la obra, la casa es un riesgo distinto: andamios, cubiertas abiertas, instalaciones desconectadas, vivienda deshabitada. Las pólizas de hogar suelen limitar o excluir las coberturas mientras dura una obra importante.

  • Declare la obra a su aseguradora antes de empezar, con el alcance y la duración.
  • Pida al constructor su póliza de responsabilidad civil y, en obras de envergadura, la de todo riesgo construcción. Compruébelas; no las suponga.
  • Actualice las sumas al terminar: una casa reformada cuesta más de reconstruir.

Si piensa alquilarla

Alquilar a turistas en Portugal exige un registro de alojamento local y un seguro obligatorio pensado para esa actividad: una póliza de hogar corriente no cubre el alquiler turístico sin declararlo. El alquiler de larga duración es otro riesgo, con sus propias coberturas. Díganos desde el principio qué uso tendrá la casa. Véase alquilar su vivienda en Portugal.

La transferencia desde América: el momento más vulnerable

El fraude más frecuente en las compraventas internacionales no es sofisticado: un correo que parece del abogado, de la inmobiliaria o del vendedor anuncia un «cambio de cuenta» días antes de la escritura. La transferencia sale hacia la cuenta del estafador y, cuando se descubre, el dinero ya no está.

  • Confirme siempre los datos bancarios por un canal distinto al del correo que los envía.
  • Desconfíe de cualquier cambio de cuenta de última hora, venga de quien venga.
  • Existen coberturas específicas para este riesgo. Véase ciberriesgo y fraude de la familia.
El banco tiene un interés legítimo en que la casa esté asegurada. Qué aseguradora emite la póliza es otra cuestión. Adler & Rochefort · Lisboa
Preguntas frecuentes

Comprar casa en Portugal — preguntas sobre el seguro

¿Desde qué momento tengo que asegurar la casa?

Desde el día de la escritura, que es cuando la casa pasa a ser suya y su riesgo. Contrate la póliza con antelación y fecha de efecto ese mismo día; si hay hipoteca, el banco la pedirá antes de firmar.

¿Tengo que contratar los seguros con el banco?

No. El banco puede exigir que existan un seguro de hogar y, habitualmente, un seguro de vida con determinadas coberturas, pero usted puede presentar pólizas de otra aseguradora que cumplan esos requisitos.

¿Por qué importe aseguro la vivienda que compro?

Por el coste de reconstrucción, no por el precio de compra ni por el VPT. El precio incluye el suelo y la ubicación, que no se destruyen; el VPT es una base fiscal. En viviendas de mayor valor, la aseguradora hace una inspección para fijar la cifra con usted.

Compro desde mi país con poder notarial. ¿Cambia algo para el seguro?

No en lo esencial: la póliza puede contratarse a su nombre, con NIF portugués, y con efecto en la fecha de la escritura. Asegúrese de que alguien de confianza recibe las llaves ese día y de que la póliza contempla que la casa puede quedar vacía al principio.

Vamos a reformar antes de mudarnos. ¿Qué cambia en el seguro?

Hay que declarar la obra antes de empezar: las pólizas de hogar suelen limitar las coberturas durante una obra importante. Compruebe además los seguros del constructor y actualice las sumas aseguradas al terminar.

¿Me sirve mi seguro de hogar para alquilar la casa a turistas?

Normalmente no sin declararlo. El alquiler turístico requiere un registro de alojamento local y una póliza adecuada a esa actividad. Indíquenos el uso previsto desde el principio.

El seguro de su compra

Cuéntenos qué compra, dónde y para cuándo está prevista la escritura. Le respondemos por escrito con lo que conviene tener contratado ese día y lo que exigirá el banco.

Le respondemos en español, por escrito, y llevamos todo el expediente en español.

Indique el número con el prefijo internacional, p. ej., +34 612 345 678 o +351 912 345 678.

Respondemos en un día laborable. La solicitud no le compromete a nada.

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Le responderemos en un día laborable, por escrito y en español. Si es urgente, llame al +351 928 226 570.

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