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Comprare casa in Portogallo o in Spagna: l’assicurazione in ogni fase dell’acquisto

Q: Da quando deve valere la polizza?

Dal giorno dell’escritura, quando si trasferiscono la proprietà e quindi il rischio. Con un mutuo, la banca chiede di norma la prova prima dell’erogazione, quindi la polizza dovrebbe essere pronta qualche giorno prima.

In un acquisto immobiliare in Portogallo o in Spagna, l’assicurazione arriva di solito per ultima, quando tutto il resto è deciso — e a quel punto la banca ha già una proposta sul tavolo. Ecco che cosa vale e quando, e quali decisioni spettano a Lei.

Intermediario assicurativo registrato · ASF n. 425591790/3 · Lisbona

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Revisionato da Hugo Gonçalves, fondatore e specialista in gestione del rischio di Adler & Rochefort · Laurea in Business Management (University of Hertfordshire) · Formazione continua presso il Chartered Insurance Institute (CII), Londra.

Che cosa vale e quando

Le fasi le conosce già: una proposta, un compromesso, il rogito. Cambiano i nomi — e con essi il momento in cui l’assicurazione diventa necessaria.

La questione assicurativa in ogni fase di un acquisto immobiliare in Portogallo e in Spagna
Fase dell’acquisto	La questione assicurativa	Chi decide
Offerta e trattativa	Nessun obbligo ancora, ma stato e anno di costruzione dell’immobile determinano che cosa si potrà assicurare.	Lei
Compromesso (CPCV in Portogallo, contrato de arras in Spagna)	La banca indica di norma quale assicurazione deve esistere all’erogazione. Legga quella clausola ora, non dopo.	Banca e Lei
Domanda di mutuo	Viene richiesta la polizza danni sull’immobile, e quasi sempre un’assicurazione vita collegata al mutuo.	La banca pone il requisito
Rogito (escritura)	La polizza deve essere valida da quel giorno — il rischio passa a Lei quando diventa proprietario.	Lei
Dopo l’acquisto	Contenuto, responsabilità civile, eventuale locazione e verifica rispetto alla polizza del condominio.	Lei

La conseguenza più comune di arrivare tardi: si sottoscrive ciò che è più rapido, non ciò che è più adatto, e ci si convive per anni perché nessuno lo riesamina.

Che cosa chiede la banca — e che cosa non può imporre

Con un mutuo presso una banca portoghese o spagnola, l’assicurazione sarà richiesta, ed è giustificato: l’immobile è la garanzia del finanziamento.

Che cosa chiede di norma la banca

Una polizza danni sull’immobile — multirriscos habitação in Portogallo, seguro de hogar in Spagna — con la banca beneficiaria per la parte del finanziamento.
Un’assicurazione vita collegata al mutuo, spesso con questionario sanitario e limiti di età.
Una somma assicurata almeno pari al finanziamento o al valore dell’edificio secondo la perizia della banca.
La prova che la polizza è valida dal giorno dell’escritura.

Che cosa spetta a Lei

Il requisito è che la polizza esista, non che sia acquistata presso la banca. In Spagna le banche offrono spesso uno sconto sul tasso (bonificación) in cambio di polizze stipulate con loro: è un calcolo economico da fare con i numeri in mano, non un obbligo. Una polizza firmata allo sportello nello stesso incontro del mutuo è scelta perché si adatta al processo della banca. Non per questo è inadeguata, ma la copertura non è mai stata confrontata con la Sua situazione.

Il senso di questa pagina Non sosteniamo che la polizza della banca sia cattiva. Diciamo che è stata scelta senza che nessuno ponesse le domande: il costo di ricostruzione è corretto, i danni da acqua sono coperti nella forma che conta per questo edificio, il terremoto è incluso, come sono trattati i periodi di disabitazione, c’è una responsabilità civile, e che cosa succede alla polizza quando il mutuo è estinto? Possiamo predisporre una polizza che soddisfi i requisiti della banca e sia al tempo stesso costruita sulla Sua casa. Se la banca insiste sulla propria, leggiamo con Lei ciò che propone.

Tre valori, e solo uno appartiene alla polizza

Durante l’acquisto incontrerà tre importi diversi per lo stesso immobile, e vengono confusi quasi sempre:

Il prezzo d’acquisto — ciò che ha pagato. Comprende la posizione, il terreno, la vista e il mercato. Nessuno di questi brucia.
Il valore fiscale — in Portogallo il valor patrimonial tributário (VPT) indicato nella caderneta predial, base dell’imposta IMI; in Spagna il valor catastral, base dell’IBI. Il ruolo è simile a quello della rendita catastale italiana: di norma ben inferiore al valore di mercato, e non pensato come somma assicurata.
Il costo di ricostruzione — quanto costa ricostruire l’edificio nello stesso luogo, ai prezzi di oggi, comprese demolizione e progettazione. È il numero su cui deve basarsi la polizza.

Gli errori in entrambe le direzioni costano. Una somma troppo bassa comporta la riduzione proporzionale in caso di sinistro — metà somma, metà indennizzo, anche per un piccolo danno. Una somma troppo alta fa pagare un premio senza contropartita, perché l’indennizzo non supera mai il danno effettivo.

Appartamento: il condominio non è quello italiano

La parola è quasi la stessa — condomínio in Portogallo, comunidad de propietarios in Spagna — ma la polizza comune spesso no. Chieda le condizioni della polizza condominiale prima di stipulare la Sua: senza di esse sta indovinando che cosa è già coperto.

La polizza comune è spesso più ristretta di una globale fabbricati italiana. In Portogallo il minimo di legge è l’incendio; una copertura più ampia è una scelta che l’assemblea deve aver fatto.
Il confine tra parti comuni e private passa per gli impianti che causano più spesso danni da acqua. Le colonne montanti possono essere comuni, mentre le tubazioni dentro la Sua unità sono Sue.
La Sua unità è un bene immobile autonomo, una fração autónoma. Ciò che vi ha installato — cucina, bagni, pavimenti — è Suo da assicurare.
Le decisioni si prendono in assemblea (assembleia de condóminos), eseguite da un administrador. I verbali vale la pena chiederli prima dell’acquisto: mostrano i problemi noti dell’edificio.

Veda l’assicurazione casa per il confronto in tabella e la sezione sui danni da acqua.

Prima dell’acquisto: la verifica tecnica spetta a Lei

In Italia il notaio verifica al rogito la conformità catastale, e l’acquirente è abituato a contare su quel controllo. In Portogallo, soprattutto negli immobili più vecchi e nelle proprietà rurali, ampliamenti non registrati sono frequenti — e ciò che non risulta nei documenti è difficile da farsi indennizzare. Lo stato dell’immobile è una verifica a carico dell’acquirente, e ciò che emerge incide sia sul premio sia su che cosa si può assicurare.

Anno di costruzione e ultima ristrutturazione — tetto, impianto elettrico e idraulico sono le tre voci che determinano premio ed esclusioni.
Tetto e smaltimento delle acque — tracce di umidità pregressa sono tra le cause più frequenti di un’offerta condizionata.
Piscina, muri di contenimento e terrazze — non rientrano automaticamente nella copertura del fabbricato e possono dover essere indicati a parte.
Distanza da boschi e vegetazione — rilevante in alcune zone del Portogallo e della Spagna, e può incidere sulle condizioni.
Sinistri precedenti sull’immobile — li chieda al venditore, e si faccia dare la risposta per iscritto.
Licenze e documenti catastali — caderneta predial e licença de utilização in Portogallo, nota simple e cédula de habitabilidad o documento equivalente in Spagna, secondo la comunità autonoma.
Quanto spesso la casa resterà vuota — l’informazione decisiva se l’immobile sarà una casa vacanze.

Molti acquirenti incaricano un ingegnere o un architetto di una perizia. Per una casa datata è di solito una spesa ben fatta — non da ultimo perché il rischio di ciò che nessuno ha controllato resta Suo.

Dopo l’escritura: le cinque cose

Verifichi che la polizza valga dal giorno dell’escritura, non da quello del pagamento.
Aggiunga il contenuto quando la casa è arredata — e iscriva a parte, a valore concordato, opere d’arte, gioielli e orologi.
Verifichi la responsabilità civile — non è automaticamente inclusa, e la RC capofamiglia italiana non va data per scontata.
Dichiari la locazione, se è nei piani. Una locazione turistica non dichiarata è una causa ricorrente di mancato indennizzo. Veda responsabilità civile.
Riveda la somma una volta l’anno — i costi di costruzione cambiano, e l’indicizzazione della polizza non sempre segue la realtà.

La banca ha un interesse legittimo a che la casa sia assicurata. Quale compagnia scriva la polizza è un’altra questione. Adler & Rochefort · Lisboa

Domande frequenti

Comprare casa in Portogallo o in Spagna — domande sull’assicurazione

Devo stipulare l’assicurazione con la banca che mi concede il mutuo?

La banca richiede di norma che una polizza esista, con la banca beneficiaria per la parte del finanziamento. Che debba essere stipulata con la banca è un’altra questione. In Spagna lo sconto sul tasso in cambio di polizze della banca è un calcolo da fare, non un obbligo. Predisponiamo una polizza che soddisfi il requisito e, se la banca insiste, leggiamo con Lei ciò che propone prima della firma.

Per quale somma va assicurato l’edificio?

Per il costo di ricostruzione — quanto costa ricostruire l’edificio ai prezzi di oggi — non per il prezzo d’acquisto né per il valore fiscale (VPT in Portogallo, valor catastral in Spagna). Una somma troppo bassa comporta la riduzione proporzionale in ogni sinistro; una somma troppo alta fa pagare un premio senza contropartita.

Da quando deve valere la polizza?

Dal giorno dell’escritura, quando si trasferiscono la proprietà e quindi il rischio. Con un mutuo, la banca chiede di norma la prova prima dell’erogazione, quindi la polizza dovrebbe essere pronta qualche giorno prima.

Compro un appartamento — basta la polizza del condominio?

Di norma no. Copre le parti comuni dell’edificio, spesso a un livello limitato. La Sua unità, ciò che vi ha installato, il contenuto e la responsabilità civile restano fuori. Chieda le condizioni della polizza condominiale prima di stipulare la Sua, così non indovina che cosa è già coperto.

Il notaio verifica lo stato dell’immobile, come in Italia?

Non nello stesso modo. In Italia il notaio verifica al rogito la conformità catastale; in Portogallo ampliamenti non registrati sono frequenti, e ciò che non risulta nei documenti è difficile da farsi indennizzare. La verifica tecnica spetta all’acquirente, e per una casa datata una perizia di un ingegnere o di un architetto è di solito una spesa ben fatta.

Compriamo una casa che useremo solo qualche mese l’anno. Cambia qualcosa?

Sì, in modo sostanziale. I periodi di disabitazione sono trattati separatamente nelle condizioni portoghesi e spagnole, spesso con obblighi di custodia o limiti per determinati tipi di danno. Dichiari l’uso reale fin dall’inizio invece di descrivere la casa come abitazione principale.

L’assicurazione per il Suo acquisto

Ci dica a che punto è l’acquisto e di che immobile si tratta. Le rispondiamo per iscritto con ciò che deve essere pronto per il giorno dell’escritura.

Il modulo è in italiano. Le rispondiamo per iscritto in italiano, con l’aiuto della traduzione assistita dall’intelligenza artificiale; la nostra lingua di lavoro ufficiale è l’inglese.

In Spagna collochiamo le coperture per la casa e il patrimonio presso Hiscox e Chubb, che sottoscrivono rischi in Spagna. Nella proposta indichiamo per iscritto la compagnia e le condizioni.

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