Intermediario assicurativo registrato — ASF n. 425591790/3 · Portogallo e Spagna · Lisbona
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Coperture specialistiche · Costruzione e ristrutturazione

Costruire o ristrutturare una villa: il cantiere, la casa e le responsabilità

Durante i lavori la casa cambia natura: non è più solo un’abitazione, è un cantiere. La polizza casa spesso si ritira proprio allora. In Portogallo e in Spagna organizziamo la copertura dal primo giorno di cantiere alla consegna delle chiavi — senza vuoti nel passaggio.

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Hugo Gonçalves

Revisionato da Hugo Gonçalves, fondatore e specialista in gestione del rischio di Adler & Rochefort · Laurea in Business Management (University of Hertfordshire) · Formazione continua presso il Chartered Insurance Institute (CII), Londra.

Per chi è pensata

Per chi costruisce una casa nuova o ristruttura in profondità una proprietà di valore: una villa contemporanea a Comporta o in Algarve, una quinta storica a Sintra, un appartamento di pregio a Lisbona o Cascais; in Spagna una villa a Marbella, una casa a Ibiza o a Maiorca, un piso nel quartiere di Salamanca a Madrid.

Spesso il committente vive altrove durante i lavori e segue il cantiere a distanza, attraverso l’architetto. È proprio in questa situazione che le responsabilità si confondono: chi ha stipulato quale polizza, chi è assicurato, che cosa succede alla casa esistente.

I rischi, e che cosa cambia tra Portogallo e Spagna

I rischi del cantiere sono gli stessi nei due paesi: incendio, crolli, allagamenti, furto di materiali, danni ai vicini, infortuni. Cambia invece molto il quadro giuridico della responsabilità per i difetti dopo la consegna. Chi viene dall’Italia conosce l’art. 1669 del codice civile e la postuma decennale obbligatoria per il costruttore che vende immobili da costruire; in Portogallo e in Spagna le regole sono diverse.

AspettoIn PortogalloIn Spagna
Responsabilità del costruttoreCinque anni per i difetti di opere immobiliari (Código Civil, art. 1225)Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999): 10 anni per i difetti strutturali, 3 per l’abitabilità, 1 per le finiture
Assicurazione decennaleNessun obbligo generale per le abitazioni privateSeguro decenal obbligatorio per il promotore di nuove abitazioni; eccezione per chi costruisce una casa unifamiliare per uso proprio
Vendita entro dieci anniNessun obbligo assicurativo specificoL’autopromotore che vende entro dieci anni deve di norma regolarizzare la garanzia decennale — un punto da pianificare fin dall’inizio
Chi è il committenteDono da obraPromotor (anche il privato che costruisce per sé)

Per gli edifici classificati o soggetti a vincolo si aggiungono regole sui materiali e sulle tecniche di ripristino, che incidono sul costo di ricostruzione e quindi sulle somme da assicurare. La responsabilità professionale di architetti e ingegneri è coperta dalle loro polizze, distinte da quelle del cantiere: conviene chiederne copia.

Che cosa comprende una copertura ben organizzata

Polizza CAR sulle opere

La contractors’ all risks copre le opere in corso, i materiali in cantiere e, se previsto, le opere provvisionali. Conta chi la stipula: una polizza gestita dal committente, con il committente assicurato, dà più controllo di una polizza dell’impresa che Lei non ha mai letto.

RC del committente

Come dono da obra o promotor, il proprietario può rispondere dei danni a vicini e passanti causati dai lavori. Una RC specifica, o un’estensione della CAR, lo tutela anche quando l’impresa non paga.

La casa esistente e il contenuto

Nelle ristrutturazioni la parte che resta in piedi — e ciò che contiene — va assicurata. Molte polizze casa sospendono o limitano le garanzie durante lavori importanti: va verificato per iscritto prima dell’apertura del cantiere.

Furto di materiali

Serramenti, sanitari, impianti e materiali di pregio in attesa di posa sono un bersaglio frequente. La copertura dipende da custodia, recinzione e sorveglianza.

Ritardo e alloggio alternativo

Se un sinistro coperto ritarda la fine dei lavori, il costo dell’affitto o dell’alloggio alternativo e gli oneri finanziari possono essere compresi, entro i limiti concordati.

Il passaggio alla polizza casa

Alla consegna la CAR termina e la polizza casa deve partire lo stesso giorno, con somme aggiornate al costo di ricostruzione della casa finita. È il punto in cui più spesso si apre un vuoto.

Che cosa va storto più spesso

  • Affidarsi alla polizza dell’impresa senza leggerla. Massimali bassi, franchigie alte, il committente non indicato come assicurato — e una polizza che decade se l’impresa smette di pagare il premio.
  • Non avvisare la compagnia della casa. Lavori importanti possono sospendere garanzie come furto o danni da acqua. Se la compagnia non lo sa, il primo sinistro lo rivela.
  • Somme ferme al preventivo iniziale. Varianti e aumenti dei costi fanno crescere il valore delle opere durante il cantiere; la somma assicurata deve seguire.
  • Autopromozione in Spagna senza pensare alla vendita. Chi costruisce per sé è esentato dalla decennale, ma una vendita entro dieci anni riapre la questione proprio nel momento meno opportuno.
  • Un giorno di vuoto alla consegna. Le chiavi arrivano un venerdì, la polizza casa parte il lunedì. È sufficiente.

Che cosa ci serve per ottenere condizioni

  1. Descrizione del progetto — nuova costruzione o ristrutturazione, superfici, tecniche costruttive, eventuali vincoli.
  2. Valore delle opere e cronoprogramma, con data di inizio e di fine prevista.
  3. Contratto d’appalto e polizze dell’impresa, dell’architetto e dell’ingegnere, se già disponibili.
  4. La parte esistente — che cosa resta in piedi, se la casa resta arredata o abitata, chi ne ha la custodia.
  5. Il contesto — edifici confinanti, scavi, demolizioni, accesso alla strada pubblica.
  6. Sicurezza del cantiere — recinzione, sorveglianza, deposito dei materiali.

Come lavoriamo

  1. Valutazione scritta. Leggiamo contratto e polizze esistenti e Le indichiamo per iscritto chi è assicurato per che cosa, e dove restano vuoti.
  2. Mercati specializzati. CAR, RC del committente e decennale si collocano spesso attraverso mercati specializzati nel ramo tecnico e partner di co-brokerage. Glielo diciamo apertamente.
  3. Un unico consulente. Dal cantiere alla polizza casa della villa finita, con lo stesso interlocutore — anche per l’architetto, se ha domande sulle coperture.
  4. Sinistri. Denunciamo il sinistro, coordiniamo impresa, direzione lavori e perito, e seguiamo la pratica fino alla chiusura.
Avvertenza I riferimenti al Código Civil portoghese e alla Ley de Ordenación de la Edificación spagnola sono indicazioni generali e non costituiscono consulenza legale: per il Suo caso si rivolga a un avvocato. L’esistenza e l’ampiezza della copertura dipendono dalla sottoscrizione del rischio e dalle condizioni della polizza effettivamente emessa.
Il momento più scoperto di una casa è quello in cui ci sono più persone al lavoro e nessuno ci abita. Adler & Rochefort · Lisboa
Domande frequenti

Costruzione e ristrutturazione — domande

La polizza CAR la deve stipulare l’impresa o il committente?

Può farlo l’una o l’altro, e il contratto d’appalto dovrebbe dirlo. Per un progetto di valore consigliamo spesso una polizza gestita dal committente, o almeno una polizza dell’impresa in cui il committente sia indicato come assicurato e riceva copia delle condizioni.

La mia polizza casa copre la villa durante la ristrutturazione?

Non si dia per scontato. Molte polizze sospendono o limitano garanzie come furto e danni da acqua durante lavori importanti, o richiedono di essere informate. Chieda una conferma scritta alla compagnia prima dell’apertura del cantiere; se serve, la copertura si organizza a parte.

In Spagna devo stipulare il seguro decenal?

La Ley de Ordenación de la Edificación lo rende obbligatorio per il promotore di nuove abitazioni. Chi costruisce una casa unifamiliare per uso proprio può esserne esentato, ma se vende entro dieci anni la questione si riapre. Conviene valutarlo con il notaio o l’avvocato all’inizio del progetto, non alla vendita.

E in Portogallo esiste un obbligo simile?

Non esiste un obbligo generale di assicurazione decennale per le abitazioni private. Il costruttore risponde dei difetti delle opere immobiliari per cinque anni, secondo l’art. 1225 del Código Civil. Una copertura sui difetti si può valutare, ma non è un requisito di legge per il privato.

Come evito un vuoto di copertura alla consegna?

Preparando la polizza casa prima della fine dei lavori, con somme già calcolate sul costo di ricostruzione della casa finita e decorrenza dal giorno della consegna. Coordiniamo noi le due date, perché la CAR termini quando la polizza casa è già attiva.

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Ci descriva il progetto — oppure ci invii il contratto d’appalto e le polizze che l’impresa Le ha proposto. Le rispondiamo per iscritto: che cosa copre ciascuna, chi è assicurato e dove restano vuoti. Le condizioni definitive dipendono dalla sottoscrizione e dalla polizza effettivamente emessa.

Il modulo è in italiano. Le rispondiamo per iscritto in italiano, con l’aiuto della traduzione assistita dall’intelligenza artificiale; la nostra lingua di lavoro ufficiale è l’inglese.

Indichi il numero con il prefisso internazionale, es. +39 347 123 4567.

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