Private Clients · Bau & Sanierung

Bau und Sanierung eines hochwertigen Hauses in Portugal oder Spanien versichern

Während der Bauzeit ist ein Haus am verletzlichsten — und die bestehende Hauspolice deckt oft genau dann nicht mehr. Wer baut, braucht eine Deckung, die die Arbeiten, die Haftung als Bauherr und den Übergang zur Hausversicherung nahtlos verbindet.

Registrierter Versicherungsvermittler · ASF Nr. 425591790/3 · Lissabon · Portugal & Spanien

Schriftliche Einschätzung anfragen

Geprüft von Hugo Gonçalves, Gründer und Risikomanagement-Spezialist von Adler & Rochefort · Abschluss in Business Management (University of Hertfordshire) · Laufende Weiterbildung am Chartered Insurance Institute (CII), London.

Für wen diese Seite gedacht ist

Für Eigentümer, die in Comporta, an der Algarve oder in Cascais und Sintra neu bauen oder ein bestehendes Haus umfassend sanieren; und für Bauherren in Marbella, auf Ibiza, auf Mallorca oder in Madrid. Häufig sind Architekt, Bauunternehmen und Projektsteuerer lokal, die Eigentümer leben teilweise im Ausland, und die Bauzeit erstreckt sich über ein bis drei Jahre.

In dieser Konstellation wird eine Frage oft zu spät gestellt: Wer versichert eigentlich was — und wessen Police zahlt, wenn während der Arbeiten ein Brand entsteht, ein Nachbarhaus beschädigt wird oder Material gestohlen wird?

Portugal und Spanien

Rechtlicher Rahmen — die wichtigsten Unterschiede

Vereinfacht dargestellt; im Einzelfall entscheidet Ihr Anwalt bzw. Ihr Architekt über die konkreten Pflichten.

Spanien

LOE: Haftungsfristen nach Fertigstellung

Das Gesetz über die Bauordnung (Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999) kennt gestaffelte Fristen: zehn Jahre für Mängel an der tragenden Struktur, drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit, ein Jahr für Ausführungs- und Oberflächenmängel.

Spanien

Seguro decenal

Für Bauträger (promotor) neuer Wohngebäude ist eine Zehnjahresversicherung für Strukturschäden Pflicht. Ausgenommen ist der Selbstbauherr, der ein Einfamilienhaus zur eigenen Nutzung errichtet — wird das Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss diese Frage allerdings neu geprüft werden.

Portugal

Fünf Jahre Haftung des Bauunternehmers

Nach dem Zivilgesetzbuch (Código Civil, Art. 1225) haftet der Bauunternehmer für Mängel an langlebigen Bauwerken fünf Jahre lang. Eine allgemeine Pflicht zu einer Zehnjahresversicherung für private Wohnhäuser gibt es in Portugal nicht.

Beide Länder

Denkmalgeschützte Gebäude

Bei geschützten oder historischen Gebäuden gelten Auflagen zu Materialien und Bauweise, die den Wiederaufbauwert und die Bedingungen des Versicherers beeinflussen.

Deckungsumfang

Was eine gut platzierte Baudeckung umfasst

Arbeiten

Bauleistungsversicherung (Contractors’ All Risks)

Sachschäden an den Bauleistungen während der Bauzeit — Feuer, Sturm, Wasser, Einsturz, Vandalismus. Entscheidend ist, wer sie abschließt: Eine vom Bauherrn kontrollierte Police schützt Ihre Interessen, nicht zuerst die des Unternehmens, und läuft nicht aus, wenn ein Unternehmen wechselt oder ausfällt.

Haftung

Bauherrenhaftpflicht

Als dono da obra in Portugal bzw. promotor in Spanien haften Sie gegenüber Nachbarn und Passanten, etwa bei Rissen im Nachbarhaus durch Aushub oder Erschütterungen oder bei herabfallendem Material.

Bestand

Bestehendes Gebäude und Hausrat

Bei einer Sanierung müssen das bestehende Haus und der verbleibende Hausrat während der Arbeiten versichert bleiben. Viele Hauspolicen schränken den Schutz bei größeren Umbauten ein oder setzen ihn aus — das muss vorher geklärt werden.

Diebstahl

Diebstahl von Material und Geräten

Auf Baustellen mit hochwertigen Materialien — Naturstein, Armaturen, Technik — ist Diebstahl ein reales Risiko, oft mit Auflagen zur Sicherung.

Verzögerung

Verzögerter Einzug und Ersatzunterkunft

Verzögert ein versicherter Schaden die Fertigstellung, können Mehrkosten, Mietausfall oder Kosten einer Ersatzunterkunft versichert werden.

Übergabe

Übergang zur Hausversicherung

Die Hauspolice muss ab dem Tag der Übergabe greifen — nicht ab dem Einzug. Wir stimmen die Termine so ab, dass keine Lücke entsteht und die Summen dem fertigen Haus entsprechen.

Getrennt

Berufshaftpflicht von Architekt und Ingenieur

Planungsfehler sind über die Berufshaftpflicht der Planer versichert, nicht über Ihre Baudeckung. Lassen Sie sich die Nachweise zu Beginn vorlegen.

Wo es typischerweise schiefgeht

Nur das Bauunternehmen ist versichert: Die Bauleistungspolice des Unternehmens deckt oft nur dessen Anteil, endet mit dessen Vertrag und kennt Ihre Interessen nicht.
Hauspolice läuft einfach weiter: Der Versicherer wurde über den Umbau nicht informiert, und im Schadenfall stellt sich heraus, dass der Schutz während der Arbeiten eingeschränkt war.
Lücke bei der Übergabe: Die Baudeckung endet mit der Abnahme, die Hauspolice beginnt erst Wochen später.
Nachbarschaftsschäden unterschätzt: Aushub und Erschütterungen in dicht bebauten Lagen wie Cascais, Lissabon oder der Altstadt von Palma führen schnell zu Ansprüchen.
Verkauf ohne Zehnjahresdeckung: In Spanien kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren Fragen zur fehlenden seguro decenal aufwerfen.

Was wir von Ihnen brauchen, um Bedingungen einzuholen

Lage und Art des Projekts (Neubau oder Sanierung), Baugenehmigung, Beschreibung und Pläne, Bausumme und geplante Bauzeit, beteiligte Unternehmen und Planer mit ihren Versicherungsnachweisen, Angaben zu Aushub, Nachbarbebauung und Hanglage, bei Sanierungen die bestehende Hauspolice und den Wert des verbleibenden Hausrats, sowie den geplanten Übergabetermin.

Wie wir arbeiten

Bauleistung und Bauherrenhaftung für hochwertige Projekte zeichnet kein Standardtarif. Wir platzieren diese Risiken über spezialisierte Märkte und über Co-Broking-Partner, mit denen wir zusammenarbeiten — das sagen wir offen. Adler & Rochefort ist ein bei der ASF registrierter Versicherungsvermittler ohne Exklusivbindung an einen Versicherer; Ihr Ansprechpartner bleiben wir, vom ersten Gespräch bis zum Schaden.

Schriftliche EinschätzungWir lesen Ihre Situation und Ihre bestehenden Policen und sagen Ihnen schriftlich, wo Deckung fehlt, wo sie doppelt besteht und was ein Spezialmarkt realistischerweise zeichnet.
Platzierung im SpezialmarktWir bereiten die Einreichung vor und platzieren sie über spezialisierte Märkte und unsere Co-Broking-Partner. Welcher Versicherer die Deckung trägt, steht im Angebot — nicht erst in der Police.
Bedingungen auf Deutsch erklärtSummen, Selbstbehalte, Ausschlüsse und Obliegenheiten erläutern wir schriftlich auf Deutsch, bevor Sie unterschreiben — auch dort, wo die Police auf Englisch, Portugiesisch oder Spanisch ausgestellt wird.
Ein AnsprechpartnerVon der ersten Anfrage über die Verlängerung bis zur Änderung, wenn sich Ihre Situation ändert — dieselbe Person, die Ihren Fall kennt.
Begleitung im SchadenfallWir melden den Schaden mit Ihnen, stellen die Unterlagen zusammen und bleiben zwischen Ihnen, dem Partner und dem Versicherer, bis er reguliert ist.

Häufige Fragen

Bauversicherung — häufige Fragen

Reicht die Versicherung meines Bauunternehmens nicht aus?

Oft nicht. Sie deckt vorrangig die Interessen des Unternehmens, endet mit dessen Vertrag und kann Lücken haben. Eine vom Bauherrn kontrollierte Bauleistungspolice schützt Ihr Projekt unabhängig davon.

Ist meine Hausversicherung während der Sanierung gültig?

Das hängt von der Police ab. Viele schränken den Schutz bei größeren Arbeiten ein oder setzen ihn aus. Der Versicherer muss vor Beginn informiert werden; wir prüfen die Bedingungen mit Ihnen.

Brauche ich in Spanien eine seguro decenal?

Für Bauträger neuer Wohngebäude ist sie Pflicht. Wer als Selbstbauherr ein Einfamilienhaus für die eigene Nutzung baut, ist ausgenommen; bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren muss die Frage neu geprüft werden.

Gibt es in Portugal eine Zehnjahresversicherung?

Keine allgemeine Pflicht für private Wohnhäuser. Der Bauunternehmer haftet nach dem Zivilgesetzbuch fünf Jahre für Mängel an langlebigen Bauwerken.

Wann sollte die Hausversicherung beginnen?

Am Tag der Übergabe, nicht am Tag des Einzugs. Wir stimmen Ende der Baudeckung und Beginn der Hauspolice so ab, dass keine Lücke entsteht.

Schriftliche Einschätzung für Ihr Bauprojekt anfragen

Beschreiben Sie kurz Projekt, Bauzeit und Beteiligte — wir sagen Ihnen schriftlich, was versichert sein sollte und wer es abschließen sollte.

Angebot anfragen – in unter einer Minute

Nur das Wesentliche – wir antworten innerhalb von 24 Arbeitsstunden und fragen den Rest per E-Mail nach.

Welche Angaben wir für Ihr Angebot benötigen

Nach dem ersten Kontakt fragen wir diese Angaben per E-Mail an. Wenn Sie sie zur Hand haben, können Sie sie gleich an insurance@adlerrochefort.com senden.

Vollständiger Name
Vollständige Adresse der Immobilie
Portugiesische Steuernummer (NIF)
Bruttogeschossfläche
Baujahr
Haupt- oder Zweitwohnsitz
Beruf
Alter
Versicherungssumme Gebäude
Versicherungssumme Hausrat
Versicherungssumme Wertsachen
Liste der zu versichernden Werte (Kunst, Schmuck, Uhren, Fahrzeuge) mit Werten und ggf. Gutachten

Vielen Dank!

Ihre Anfrage ist eingegangen. Wir melden uns innerhalb von 24 Arbeitsstunden schriftlich auf Deutsch.

Lieber direkt? insurance@adlerrochefort.com oder WhatsApp +351 928 226 570.

Allgemeine Information, keine individuelle Beratung. Welche Deckung für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer konkreten Situation und den Bedingungen der jeweiligen Police ab.

Wichtiger Hinweis

Deckung nur nach Risikoprüfung Diese Seite ist eine allgemeine Information, keine individuelle Beratung und keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht, hängt von der Risikoprüfung (Underwriting) des Versicherers und von den Bedingungen der tatsächlich ausgestellten Police ab. Gesetzliche Hinweise sind vereinfacht dargestellt und ersetzen keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Wir nennen auf dieser Seite bewusst keine Versicherer und keine Prämien: Beides hängt vom konkreten Risiko ab und steht schriftlich im Angebot.