Een woning kopen · Spanje

Een huis kopen in Spanje: welke verzekeringen, en wanneer

Bij een aankoop in Spanje draait de aandacht om de prijs, de advocaat en de notaris. De verzekering komt pas op het laatste moment in beeld — terwijl het risico op de dag van de overdracht op u overgaat. Deze pagina loopt de stappen door en zegt waar de verzekering bij elke stap staat.

Verzekeringsagent voor particuliere cliënten · ASF nr. 425591790/3 · Lissabon · Laatst bijgewerkt: september 2026

Schriftelijke beoordeling aanvragen

Gecontroleerd door Hugo Gonçalves, oprichter en risicomanagementspecialist van Adler & Rochefort · Bachelor Bedrijfskunde (University of Hertfordshire) · Doorlopende opleiding bij het Chartered Insurance Institute (CII), Londen.

Offerte aanvragen – in minder dan een minuut

Alleen het essentiële. We antwoorden schriftelijk binnen 24 werkuren.

In Spanje plaatsen wij woon- en vastgoedverzekeringen bij Hiscox en Chubb, die daar allebei verzekeren. In ons voorstel noemen wij de verzekeraar en de voorwaarden op schrift.

De stappen van een Spaanse aankoop

Reservering en arras. Na een eventuele reservering tekent u doorgaans een contrato de arras met een aanbetaling. Bij de gebruikelijke vorm (arras penitenciales) verliest de koper die afziet van de koop de aanbetaling, en betaalt de verkoper die afziet het dubbele terug.
NIE en bankrekening. Voor de aankoop heeft u een Spaans fiscaal identificatienummer (NIE) nodig, en in de praktijk een Spaanse bankrekening.
Notariële akte. De eigendom gaat over bij de notaris, met de escritura pública de compraventa. Vanaf dat moment is de woning uw risico.
Registro de la Propiedad. Inschrijving in het eigendomsregister beschermt uw eigendom tegenover derden.

De juridische begeleiding hoort bij een onafhankelijke advocaat; de fiscale kant bij een fiscalist. Wat wij doen, is zorgen dat de dekking klaarstaat op de dag dat u de sleutel krijgt.

De hypotheek en de verzekering van de bank

Financiert u met een Spaanse hypotheek, dan eist de bank een opstalverzekering op de woning; dat is bij een hypotheek wettelijk zo geregeld. De bank zal u daarvoor haar eigen polis aanbieden, vaak gekoppeld aan een rentekorting (bonificación).

U bent echter niet verplicht de verzekering van de bank te nemen. Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 moet de bank een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren; zij mag de lening niet afhankelijk maken van haar eigen verzekering. Wel kan de rentekorting vervallen als u elders verzekert — vergelijk dus de totale kosten, en vooral de dekking. Een bankpolis is gemaakt voor de bank: een opstalbedrag dat de lening dekt, niet noodzakelijk uw interieur, uw kostbaarheden of uw aansprakelijkheid. De bank wordt als begunstigde in de polis opgenomen; dat is gebruikelijk, ongeacht de verzekeraar.

Het verzekerde bedrag: herbouwwaarde, niet aankoopprijs

Aan de Costa Blanca en de Costa del Sol zit een groot deel van de koopprijs in grond, zeezicht en ligging. De opstal verzekert u tegen de herbouwwaarde: wat het kost om de woning opnieuw te bouwen. Staat die te laag, dan wordt elke schade naar evenredigheid vergoed; staat hij te hoog, dan betaalt u premie voor grond die niet kan afbranden. Tel zwembad, ommuring, terrassen, pergola’s en zonnepanelen mee.

Ook de rampendekking van het Consorcio, die automatisch in elke Spaanse woonpolis meeloopt, vergoedt tot dat bedrag. Zie woonverzekering in Spanje.

Nieuwbouw en de garanties van de ontwikkelaar

Veel Nederlandse kopers kiezen voor nieuwbouw. Voor nieuwe woningen is de ontwikkelaar in Spanje verplicht tot een tienjarige verzekering voor constructiefouten (seguro decenal). Die dekt ernstige gebreken aan de draagconstructie — geen gewone schade, geen afwerking, geen inboedel en geen aansprakelijkheid. U heeft dus vanaf de oplevering hoe dan ook een eigen woonpolis nodig.

Koopt u op plan en betaalt u tijdens de bouw termijnen, vraag dan naar de bankgarantie of verzekering die uw aanbetalingen beschermt als het project niet wordt afgemaakt. Of die er is en wat ze dekt, laat u door uw advocaat controleren vóór de eerste betaling.

Een appartement of woning in een complex

Maakt de woning deel uit van een comunidad de propietarios, vraag dan vóór de akte de polis van de comunidad op, samen met de verklaring dat er geen achterstallige bijdragen zijn. De polis van de comunidad dekt het gebouw en de gemeenschappelijke delen; uw interieur, inboedel en aansprakelijkheid als bewoner regelt u zelf.

Een fiscale kanttekening

Als niet-resident eigenaar heeft u in Spanje jaarlijkse fiscale verplichtingen, zoals de belasting voor niet-residenten en de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Of u daarvoor een fiscaal vertegenwoordiger moet aanwijzen, hangt af van uw situatie. Dat valt buiten ons vak; bespreek het met een Spaanse fiscalist of gestor.

Checklist voor de dag van de overdracht

De opstal- en inboedelpolis gaat in op de dag van de notariële akte, niet op de dag dat u erin trekt.
Het verzekerde bedrag is de herbouwwaarde, inclusief buitenaanleg.
De verzekeraar weet hoe u de woning gaat gebruiken: hoofdverblijf, tweede woning of verhuur.
Kostbaarheden die u naar Spanje meeneemt, zijn gespecificeerd.
De polis van de verkoper neemt u niet ongezien over.
Bij een hypotheek: de bank staat als begunstigde in uw polis, ook als die niet van de bank is.

Het risico gaat over bij de notaris. De polis hoort daar op dezelfde dag te beginnen. Adler & Rochefort · Lissabon

Veelgestelde vragen

Een huis kopen in Spanje — veelgestelde vragen

Moet ik de woonverzekering van mijn Spaanse bank nemen?

Nee. De bank mag bij een hypotheek een opstalverzekering eisen, maar moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren. Een rentekorting die aan de bankpolis is gekoppeld, kan dan wel vervallen; vergelijk de totale kosten en de dekking.

Vanaf wanneer moet mijn Spaanse woning verzekerd zijn?

Vanaf de dag van de notariële akte. Op dat moment gaat het risico op u over, ook als u er pas later gaat wonen.

Voor welk bedrag verzeker ik de woning die ik koop?

Voor de herbouwwaarde, niet de koopprijs. Aan de kust zit een groot deel van de prijs in grond en ligging. Tel zwembad, ommuring, terrassen en zonnepanelen mee.

Dekt de tienjarige garantie van de ontwikkelaar mijn nieuwbouwwoning?

Alleen ernstige gebreken aan de draagconstructie. Gewone schade, afwerking, inboedel en aansprakelijkheid vallen erbuiten; daarvoor heeft u vanaf de oplevering een eigen woonpolis nodig.

Wat is een contrato de arras?

Een voorlopig koopcontract met een aanbetaling. Bij de gebruikelijke vorm verliest de koper die afziet van de koop de aanbetaling, en betaalt de verkoper die afziet het dubbele terug. Laat het contract door een onafhankelijke advocaat beoordelen.

Ook een woning in Portugal? Wat bij een Portugese woning verplicht is en hoe u het verzekerde bedrag vaststelt, staat op Woonverzekering in Portugal →

Verder lezen

Vraag een schriftelijke beoordeling aan

Vertel ons welke woning u koopt, wanneer de akte is en hoe u de woning gaat gebruiken. Wij zorgen dat de dekking klaarstaat op de dag van de overdracht.

Wij antwoorden binnen 24 uur, in het Engels.

Naar het aanvraagformulier →