Os brasileiros são a nacionalidade estrangeira que mais casas comprou em Portugal em 2025, e no segmento alto Cascais concentra a maior parte do investimento. Comprar aqui parece-se com comprar no Brasil — promessa, escritura, registo — mas os seguros funcionam de outra maneira, e o banco também.
Os passos, com os nomes portugueses
- NIF — o equivalente ao CPF, indispensável antes de assinar seja o que for.
- CPCV com sinal — o contrato-promessa. Quem desiste perde o sinal; se for o vendedor, devolve-o em dobro.
- Escritura — a partir desse dia, a casa é sua e o risco também. O seguro deve começar nesse mesmo dia.
- IMT e imposto do selo — os impostos da compra (atenção: aqui o IMT é um imposto, não o instituto dos transportes).
Desde 2023, comprar imóvel deixou de dar acesso à autorização de residência para investimento (o «golden visa»). Muitos brasileiros chegam por outras vias — o estatuto de igualdade, a autorização de residência CPLP, os vistos D7 ou D8 — e o seguro de saúde segue regras próprias em cada caso.
O que o banco exige — e o que não pode impor
No financiamento imobiliário brasileiro conhece o MIP e o DFI. Em Portugal, o crédito habitação exige normalmente dois seguros: o multirriscos do imóvel e o seguro de vida dos titulares, com o banco como beneficiário. A diferença importante: pode escolher a seguradora. O banco pode reduzir o spread se contratar com ele, mas tem de aceitar apólices de outra seguradora que cumpram as coberturas exigidas. Faça a conta completa. Veja o valor de reconstrução.
Se vai arrendar
Arrendar a turistas exige registo de Alojamento Local e um seguro de responsabilidade civil obrigatório; o seguro de casa normal não cobre a atividade. Em Lisboa, novos registos estão limitados em muitas freguesias — confirme antes de comprar. Para arrendamento de longa duração, a apólice do senhorio tem de dizer que a casa está arrendada.
A transferência do Brasil: o momento mais vulnerável
A fraude mais comum nas compras internacionais é simples: um email que parece do advogado ou da imobiliária anuncia uma «mudança de conta» dias antes da escritura. Confirme sempre os dados bancários por outro canal e desconfie de qualquer alteração de última hora.
Moradias de valor elevado
Em Cascais, no Estoril ou no Algarve, o seguro certo tem vistoria, não aplica a regra proporcional quando aceita os capitais recomendados e, em perda total, mediante acordo entre seguradora e segurado, pode indemnizar até ao capital máximo contratado, acima do valor de reconstrução.
Perguntas frequentes
Sou obrigado a fazer os seguros no banco?
Não. O banco pode exigir seguro do imóvel e seguro de vida com determinadas coberturas, mas tem de aceitar apólices de outra seguradora que as cumpram. Pode perder uma bonificação do spread.
Comprar casa dá-me residência em Portugal?
Já não. Desde 2023, a compra de imóvel deixou de ser via para a autorização de residência para investimento.
A partir de quando tenho de segurar a casa?
Desde o dia da escritura. Contrate antes, com início nessa data.
Posso comprar do Brasil, com procuração?
Sim, e o seguro pode ser contratado em seu nome, com NIF português, com início na data da escritura. Garanta que alguém de confiança recebe as chaves.
Peça uma análise por escrito
Explicamos as apólices portuguesas com o vocabulário que conhece do Brasil — por escrito, antes de assinar.