Valor de reconstrução: o número que decide a indemnização
O capital do edifício não é o preço que pagou pela casa nem o valor da avaliação do banco. É o custo de a voltar a construir — e é dele que depende quanto recebe num sinistro.
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Trabalhamos com um painel restrito de seguradoras e com capacidade especializada para residências de elevado valor, escolhidas pelas condições que aceitam escrever — sem regra proporcional, valor acordado e, na Chubb, reconstrução garantida — e pela forma como tratam um sinistro. Não pelo prémio mais baixo.
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O que vamos pedir para a sua cotação
Depois do primeiro contacto pedimos-lhe estes dados por email. Se os tiver à mão, pode enviá-los já para insurance@adlerrochefort.com.
- Nome completo
- Morada completa do imóvel
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- Área bruta de construção
- Ano de construção
- Habitação própria ou secundária
- Profissão
- Idade
- Capital do edifício
- Capital do recheio
- Capital de objetos de valor
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Casas de elevado valor: Hiscox, Liberty e Chubb
Para uma residência principal de valor, colocamos a cobertura na Hiscox, na Liberty Mutual e na Chubb. As três indemnizam pelo custo de reconstrução e não por um valor matricial; diferem nos capitais mínimos, nas condições de alarme e em até onde vão para lá do capital seguro.
Hiscox — seguro de habitação para residentes
Para residentes em Portugal ou em Espanha, com recheio a partir de 150.000 €.
- Extensão «todos os riscos», com arte e antiguidades e objetos de valor e bens pessoais em secções próprias; bens pessoais cobertos em todo o mundo.
- Custo de reconstrução, com flexibilidade por acordo até ao capital seguro; realojamento até dois anos; honorários de arquitetos e engenheiros e demolição até 15% acima do capital seguro.
- Responsabilidade civil de 7.500.000 €; sem franquia em sinistros acima de 10.000 €, exceto sismo, que tem franquia própria de 7.500 € ou 2,5% da soma dos capitais de edifício e recheio, consoante o que for maior.
Atenção: A cobertura de furto pode exigir alarme ligado a central (ou a pessoas de contacto), instalado em 30 dias e revisto todos os anos.
Liberty Mutual Home Insurance Plus, através da Innovarisk
Para residência principal ou casa com vigilância permanente, com recheio a partir de 150.000 €.
- Todos os riscos; as condições não aplicam a regra proporcional, que só consta da cobertura obrigatória de incêndio de uma fração em propriedade horizontal.
- Custo de reconstrução e, se reconstruir não for razoável, um valor acordado até ao capital seguro; realojamento até dois anos; honorários e demolição até 15% acima do capital.
- Recheio substituído em novo; pesquisa e reparação de fugas até 25.000 €.
- Responsabilidade civil de 7.500.000 €; acordo de renovação de três anos; lei portuguesa.
Atenção: Podem ser fixadas condições de alarme e cofre, consoante o recheio e os objetos de valor declarados. A responsabilidade civil pessoal não cobre os EUA nem o Canadá para quem lá reside ou lá passe mais de 90 dias no ano.
Chubb — Masterpiece Signature
Para casas com capital de edifício a partir de 1.000.000 €: casa, recheio, objetos de valor, responsabilidade civil e proteção familiar numa só apólice.
- Em caso de perda total, a reconstrução é paga mesmo acima do capital seguro, desde que se mantenham os capitais avaliados.
- Todos os riscos de perda física, sem exclusões ligadas ao material de construção; construções no terreno não anexas à casa cobertas até 20% do capital da casa, em valor de substituição.
- Sem sublimites para danos acidentais, furto em caves ou mobiliário de jardim, e custo de substituição até 25% acima do capital do recheio; joias e relógios não listados têm limite de 25.000 € no total e 7.500 € por peça, pelo que as peças de valor são listadas. Recheio e objetos de valor cobertos em todo o mundo.
- Realojamento sem limite de valor enquanto a casa não puder ser habitada; substituição de fechaduras e pesquisa de fugas sem limite.
- Responsabilidade civil até 10.000.000 € em todo o mundo, e proteção familiar em situações como intrusão violenta em casa ou roubo de viatura com violência.
- Franquia de 1.000 €, eliminada em sinistros acima de 10.000 €; indemnização em dinheiro ou reparação por um prestador à sua escolha.
Atenção: A aceitação pode depender de condições de segurança fixadas para cada casa, como cofre certificado EN 1143-1, alarme ligado a central e detetores de fumo. Se a casa ficar desocupada mais de 30 dias sem aviso à seguradora, a franquia sobe para 5% do capital seguro.
O que precisamos para cotar
- Morada, ano de construção e área bruta.
- Valor de reconstrução: calculamo-lo com o simulador SCRIM da APS e arredondamos para cima por causa de muros, piscinas e anexos.
- Recheio e objetos de valor a segurar, e como são guardados.
- Alarme e segurança, e sinistros nos últimos cinco anos.
- O banco credor, se tiver de constar da apólice.
Condições resumidas a partir das condições de cada seguradora e das propostas que colocamos; prevalecem sempre a apólice emitida e as condições particulares, e a cobertura está sujeita à aceitação da seguradora.
Para uma segunda habitação, veja o seguro de casa desocupada →
O que é o valor de reconstrução
É o custo de reconstruir o mesmo edifício, no mesmo local, com características e acabamentos equivalentes, a preços de hoje. Inclui:
- a demolição e a remoção de escombros;
- o projeto, as licenças e os honorários técnicos;
- a construção com acabamentos equivalentes aos atuais;
- o IVA.
Não inclui o terreno, a localização, a vista nem o mercado — nada disso arde. Por isso não é o preço de compra, nem o valor patrimonial tributário (VPT), nem a avaliação bancária.
Porque decide a indemnização: a regra proporcional
Numa apólice multirriscos corrente, se o capital do edifício for inferior ao valor de reconstrução, a seguradora aplica a regra proporcional: indemniza na mesma proporção em que a casa está segura — também nos sinistros pequenos.
Exemplo: valor de reconstrução de 800.000 €, capital seguro de 500.000 € (62,5 %). Num sinistro de 40.000 €, a indemnização é de 25.000 €.
O erro contrário também custa: um capital excessivo paga prémio a mais, porque numa apólice corrente a indemnização nunca ultrapassa o dano real.
Recalcule-o no simulador SCRIM
A Associação Portuguesa de Seguradores (APS) disponibiliza gratuitamente o SCRIM, um simulador do custo de reconstrução de imóveis em Portugal, com base técnica desenvolvida pelo FUNDEC, do Instituto Superior Técnico. Introduz a área, a qualidade, a localização e as características da casa e obtém uma estimativa.
Abrir o simulador SCRIM da APS →
- Use a área bruta de construção, não a área útil.
- Acrescente o que um simulador dificilmente capta: muros e muros de suporte, piscina, anexos, casa de hóspedes, arranjos exteriores. É por isso que arredondamos sempre para cima.
- O resultado é indicativo. Nas casas de valor mais elevado, a vistoria da seguradora fixa o valor consigo.
Para imóveis em Espanha o SCRIM não se aplica: a avaliação bancária costuma indicar um «valor de seguro», que é o ponto de partida.
Para além das seguradoras generalistas
Dispomos de produtos que vão além das apólices multirriscos tradicionais das seguradoras generalistas portuguesas, pensados para habitações de valor elevado:
- Vistoria sem custo para fixar o valor de reconstrução e os capitais de recheio e objetos de valor.
- Sem regra proporcional quando são aceites os capitais recomendados: um sinistro parcial é pago por inteiro.
- Acima do valor de reconstrução: em caso de perda total, mediante acordo entre a seguradora e o segurado, a indemnização pode chegar ao capital máximo contratado para o edifício, acima do valor de reconstrução.
- Muros, piscinas, anexos e jardins com capitais próprios, não reduzidos a um valor simbólico.
As condições dependem da seguradora e do risco e só ficam confirmadas nas condições da apólice emitida.
Seguradoras e parceiros de co-mediação com quem trabalhamos
Perguntas frequentes
O valor de reconstrução é o mesmo que o valor de mercado?
Não. O valor de mercado inclui o terreno, a localização e a procura; o valor de reconstrução é apenas o custo de voltar a construir o edifício. Podem ser muito diferentes, nos dois sentidos.
Sou obrigado a usar o valor do SCRIM?
Não. O SCRIM é uma referência indicativa e o capital é decidido por si. Mas, numa apólice corrente, um capital abaixo do valor de reconstrução leva à regra proporcional em qualquer sinistro.
Posso receber mais do que o valor de reconstrução?
Numa apólice corrente, não. Nos produtos que colocamos para habitações de valor elevado, em caso de perda total e mediante acordo entre a seguradora e o segurado, a indemnização pode chegar ao capital máximo contratado, acima do valor de reconstrução.
De quanto em quanto tempo devo rever o capital?
Pelo menos uma vez por ano e sempre depois de obras. A atualização automática dos capitais acompanha a inflação, mas não corrige um valor de partida errado.
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